Calcolo millesimi: come si fa e quanto costa
Chi abita o ha un appartamento di proprietà in condominio si sarà spesso trovato a interfacciarsi con le cosiddette tabelle millesimali. Queste, infatti, rispecchiano il valore delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale, rapportate al valore complessivo dello stabile (di norma identificato in mille), e hanno una funzione importante per la vita dei condomini.
Cosa sono le tabelle millesimali?
Come precisato dall’art. 68 disp. att. cc., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Le tabelle millesimali, dunque, esprimono in termini matematici il valore delle singole unità immobiliari che costituiscono l’edificio condominiale, ma anche delle quote di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio.
Le tabelle rappresentano uno strumento fondamentale per la gestione condominiale: in base a tali documenti viene effettuata la ripartizione delle spese, ma le tabelle vengono usate anche per consentire la formazione dei quorum assembleari (costitutivi e deliberativi) e per i diritti sulle parti comuni.
L’art. 1118 del codice civile stabilisce, infatti, che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che le tabelle hanno la funzione di esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, ma non incidono in alcun modo su tali diritti.
Non si realizza un accertamento negoziale sul diritto dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma, ai fini della gestione del Condominio, si esprime il valore millesimale di tali unità rispetto al valore dell’intero edificio.
Chi può redigere le tabelle millesimali?
Normalmente, le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore o dall’unico originario proprietario dell’intero edificio e confluiscono successivamente nel regolamento condominiale c.d. contrattuale allegato ai singoli atti di compravendita. In alternativa, le tabelle possono anche essere successivamente votate e approvate dai condomini in sede assembleare.
La legge non detta precise regole sulla redazione delle tabelle millesimali pertanto, in assenza di limiti legali, tale attività non è da intendersi riservata a una specifica categoria e può essere effettuata da chiunque abbia dimestichezza. Di norma, si seguono le linee guida dettate dal Ministero dei Lavori Pubblici nella circolare 26 marzo 1966, n. 12480 e in quella del 26 luglio 1993.
Ciononostante, richiedendo lo svolgimento di una serie di operazioni complesse, conviene affidarsi a un tecnico specializzato (ingegnere, geometra, ecc.)
Come si calcolano le tabelle millesimali?
L’incaricato, prima di provvedere alla stessa e al calcolo delle tabelle, effettua una valutazione dell’intero edificio condominiale e delle planimetria dei singoli appartamenti: viene misurato il numero di stanze per ogni appartamento e poi la superficie delle diverse stanze.
Nel calcolo delle superfici reali di ogni singola unità immobiliare rientrano tutte le proprietà esclusive di ciascun condomino, comprese le eventuali aree esterne (box auto, giardino, ecc.) mentre non si conteggiano le parti esterne al fabbricato e non edificate (es. cortile, parcheggio e giardino se comuni).
Ricavata la superficie utile di ogni vano di una specifica unità immobiliare, il risultato viene moltiplicato per una serie di coefficienti correttivi che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali che, in termini numerici, definiscono le caratteristiche degli ambienti dell’appartamento e il valore della singola abitazione, ma non in senso assoluto, bensì parametrato alle altre facenti parti del Condominio.
Pur avendo il tecnico un margine di discrezionalità e potendo utilizzare diversi criteri (esplicitandone i motivi), di norma si fa riferimento ai coefficienti previsti dalla richiamata circolare n. 12480, adattati eventualmente alle peculiarità del condominio. Si tratta di coefficienti che riguardano la destinazione dei singoli vani (es. soggiorno, camera da letto, ecc.), il piano, l’orientamento e l’esposizione al sole, il prospetto (la veduta), la luminosità e la funzionalità generale dell’alloggio.
Quanto costa calcolare i millesimi?
Il calcolo delle tabelle millesimali di un condominio, normalmente affidato a un tecnico incaricato, avrà dei costi in quanto sarà necessario remunerare la sua attività che si sostanzia non solo nella redazione delle tabelle millesimali, ma in tutta una serie di operazioni per giungere a questo risultato, dunque valutazioni specifiche sulle superfici di ogni unità immobiliare, planimetrie, rilievi, operazioni di calcolo, e così via.
Il costo dell’operazione varia normalmente in base alla tipologia e al numero di proprietà esclusive o comuni presenti nello stabile, nonché al tipo di tabelle che devono essere elaborate. In linea di massima, il costo si aggira tra i 100 e fino a 200 euro per ogni unità immobiliare presente nell’edificio, ed è possibile avere una visione complessiva dell’esborso richiedendo uno specifico preventivo al tecnico.
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