La proposta di acquisto: cos’è

La proposta di acquisto è il primo passo verso la conclusione di una compravendita immobiliare. Essa, sia che la trattativa avvenga tra privati che tramite l’intervento di un’agenzia immobiliare, viene presentata in forma scritta. Uno degli elementi essenziali della proposta d’acquisto è l’indicazione del termine entro il quale il venditore ha tempo per valutare l’offerta di acquisto. Si parla in questo caso di proposta irrevocabile, perché il proponente fino a quando non giunge la data stabilita, non può revocarla. Una volta effettuata la proposta, però affinché si proceda al preliminare o direttamente al rogito è importante che il venditore non solo accetti l’offerta entro il termine fissato dal proponente, ma anche che lo faccia, nella forma richiesta, come precisato dal codice civile, che contiene, la disciplina di dettaglio della proposta di acquisto.

Proposta d’acquisto: definizione

La proposta di acquisto può essere definito come il primo passaggio che porta alla compravendita di un immobile. Nel momento in cui l’acquirente trova l’immobile perfetto per le sue esigenze deve infatti dimostrare il suo interesse e il suo impegno al venditore, avanzando una formale proposta di acquisto. In questa fase, di norma, il proponente tende a trattare sul prezzo offrendo un importo più basso rispetto a quello richiesto dal venditore, il quale può “rilanciare” chiedendo il prezzo pieno, oppure, soprattutto se l’immobile è in vendita da tempo, accettare l’importo offerto dall’aspirante acquirente. In questo caso le fasi successive sono rappresentate dal contratto preliminare o dal rogito notarile.

 

La disciplina del codice civile

Passando alla disciplina giuridica della proposta d’acquisto occorre fare riferimento a quanto stabilito dal codice civile, che si occupa di questo istituto in diversi articoli. Il primo è l’art. 1326 c.c., da cui si evince che la proposta è il passo iniziale verso la conclusione del contratto. La norma dispone infatti che “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.” Accettazione che, per condurre alla conclusione del contratto “deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi.”

 

L’accettazione tardiva

Questa la regola generale, anche se in realtà è possibile che il preponente non sia così rigido sul rispetto del termine fissato per avere conoscenza dell’accettazione. Il comma 3 della norma prevede infatti che “Il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’altra parte.”

Accettazione, per la quale, il proponente può chiedere il rispetto di una forma determinata. L’art. 1326 c.c. prevede infatti al comma 4 che “Qualora il proponente richieda per l’accettazione una forma determinata, l’accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.” In una trattativa tra privati, ad esempio, l’aspirante acquirente può chiedere che il venditore comunichi la sua accettazione attraverso l’invio di una comunicazione scritta. Il rispetto di questa forma è fondamentale perché il successivo comma 5 prevede che “Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.” Questo per quanto riguarda la trattativa tra privati, difatti se il venditore si è avvalso di un’agenzia per mettere in vendita il proprio immobile, sarà questa a raccogliere la proposta di acquisto dell’acquirente, facendogli compilare un modulo apposito e a comunicarlo al cliente per sottoporlo alla sua attenzione ed eventuale accettazione.

 

Durata della proposta di acquisto

Un aspetto importante da evidenziare della proposta d’acquisto, come emerge dall’analisi dell’art 1326 c.c. è la sua durata. Abbiamo visto infatti che l’accettazione del venditore deve giungere al proponente entro il termine da lui stabilito. La fissazione di un termine di durata è fondamentale, perché il proponente non può vincolarsi all’infinito, in attesa che il venditore prenda una decisione. Quando la proposta contiene un termine di durata essa è definita irrevocabile, in caso contrario, ovvero quando il proponente non indica al venditore un termine entro cui accettare o rifiutare l’offerta allora si parla di proposta semplice, che in quanto tale può essere revocata in ogni momento.

Ciò che contraddistingue quindi la proposta irrevocabile è che, come stabilito dall’art. 1329 c.c. “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.” Il proponente non può infatti fissare un termine entro il quale il venditore può decidere se accettare o meno e poi revocare la sua proposta prima di questa scadenza Neppure la morte del proponente o una sua sopravvenuta incapacità possono privare di efficacia la proposta fatta al venditore, a meno che “la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.”

 

 

 

 

 

 

 

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