Affitti brevi, cosa sono
Gli affitti brevi sono contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, che sono da qualche anno oggetto di attenzione da parte del legislatore. In passato non era infrequente infatti che, per finalità turistiche, i proprietari di immobili affittassero per brevi periodi interi appartamenti a singole stanze, senza dichiarare alcunché e intascando quindi il compenso completamente in nero.
Da qui il decreto legge n. 50/2017, che ha definito e disciplinato gli affitti brevi, disciplinandone nel dettaglio il regime fiscale e occupandosi anche di disciplinare fiscalmente i gestori di portali che fungono da intermediari tra chi cerca e offre casa, nel momento in cui intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi.
Nel 2018 il decreto sicurezza ha poi imposto l’obbligo per i locatori, al pari dei titolari delle ordinarie strutture ricettive, di comunicare i dati degli alloggiati alla Questura, mentre il decreto crescita del 2019 ha introdotto il codice identificativo per gli annunci online e la tassa di soggiorno, come per gli albergatori.
Disciplina degli affitti brevi
Gli affitti brevi sono definiti dall’art. 4 del decreto legge n. 50/2017 come “quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.” La norma, nel definire gli affitti brevi è piuttosto chiara, si tratta di contratti di locazione che vengono stipulati per una durata non superiore ai 30 giorni direttamente da privati al di fuori di un’attività di impresa o avvalendosi di intermediari o portali il cui scopo è mettere in contatto locatore e conduttore.
Non tutti gli immobili però possono essere destinati a contratti di affitto breve, ma sono solo quelli appartenenti a certe categorie catastali, ossia dalla A1 alla A11 (fatta eccezione per la A10 a cui appartengono uffici o studi privati), comprese le pertinenze (cantine, soffitte, box, posti auto …) e le singole stanze.
Regime della cedolare secca
La legge n. 50/2017, che si occupa soprattutto di definire il regime fiscale di questi affitti stabilisce che a partire dal 1° giugno 2017, i titolari di redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati dalla stessa data, possono optare per il regime della cedolare secca, con aliquota del 21%.
Stesso regime agevolato anche per i corrispettivi lordi dei contratti di sublocazione e di quelli a titolo oneroso conclusi dal comodatario e che hanno ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, purché stipulati nelle stesse modalità e per la stessa durata degli affitti brevi, ovvero sotto i 30 giorni. In caso contrario vige il regime ordinario Irpef.
Obblighi comunicativi dopo il decreto sicurezza
Gli affitti brevi sono stati interessati altresì dalla riforma realizzata dal Governo Giallo Verde, nel corso del 2018 con il decreto sicurezza bis.
Il provvedimento ha infatti previsto l’obbligo, per chi concede in locazione il proprio immobile per una durata inferiore ai 30 giorni, di comunicare alla Questura i dati identificativi degli ospiti entro le 24 ore dal loro arrivo, che si riducono a 6 ore se la permanenza è di una sola notte. Questa comunicazione si realizza in una forma molto semplificata e immediata grazie al portale “Alloggiatiweb” della Polizia di Stato, a cui, chi concede la disponibilità del proprio immobile per un periodo inferiore ai 30 giorni, al pari di albergatori e titolari di strutture ricettive, deve iscriversi. Una volta iscritto e in possesso delle credenziali di accesso è obbligato a inviare i dati dei soggetti che alloggiano presso il suo immobile nei termini stabiliti dal decreto sicurezza.
Codice identificativo affitti brevi
Gli affitti brevi sono stati oggetto di attenzione anche da parte del decreto crescita che ha introdotto l’obbligo di “abbinare” un codice identificativo alfanumerico per ogni annuncio online che si riferisce a una locazione turistica. Grazie a questo codice l’Agenzia delle Entrate è in grado di verificare il tipo di struttura ospitante, le caratteristiche dell’immobile e ulteriori informazioni di dettaglio relative al proprietario locatore. La misura è stata introdotta per contrastare possibili fenomeni di evasione fiscali. Multe salate per chi non rispetta questo obbligo.
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