Il contratto d’affitto studenti con cedolare secca
Spostarsi dalla propria città per esigenze legate alla frequentazione dell’università è un’esperienza diffusa tra gli studenti. Per i giovani “fuori sede” cercare casa o una stanza, spesso in un’abitazione con altri studenti, è dunque un’esigenza sentita e per questo il legislatore ha ritenuto opportuno intervenire per evitare abusi e prassi irregolari.
Contratto di locazione per studenti universitari
L’affitto a studenti avviene solitamente attraverso un contratto, disciplinato dalla legge n. 431/1998, avente durata transitoria con cui il locatore mette a disposizione l’immobile a uno o più studenti affinché questi vi abitino durante la frequentazione dell’Università.
Tali contratti possono essere stipulati nei comuni sede di Università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, nonché nei Comuni limitrofi qualora il conduttore sia iscritto a un corso di laurea o di formazione post-laurea (master, dottorati, specializzazioni, ecc.) in un Comune diverso da quello di residenza. Tale circostanza dovrà emergere chiaramente dal contatto.
La durata
Tali contratti si caratterizzano per una durata transitoria e inferiore rispetto a quella normalmente prevista ex lege: nel dettaglio, si potranno stipulare per un periodo che va da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Qualora le parti pattuiscano una durata inferiore a 6 mesi o superiore a 36 mesi, la clausola dovrà intendersi nulla e si applicherà in automatico la norma sulla durata, rispettivamente, minima o massima prevista dalla legge.
Inoltre, tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari, oppure dalle aziende per il diritto allo studio universitario o dai genitori per conto dei figli (per maggiore tutela del padrone di casa).
Gli accordi e il modello di contratto
I canoni di locazione vengono solitamente definiti tramite appositi accordi locali e stabiliti in base ad aree omogenee.
Per la stipulazione viene utilizzato un modulo “fac-simile” recentemente aggiornato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con il D.M. del 16 gennaio 2017. Si rammenta che il contratto andrà registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni dalla stipula o dalla data di decorrenza dello stesso (se anteriore alla stipula). Infine, in relazione al contratto di locazione per studenti universitari, è sempre vietata la sublocazione.
Le agevolazioni fiscali
Utilizzare questa tipologia contrattuale risulta conveniente per il proprietario stante le particolari agevolazioni fiscali sulla tassazione che gli vengono riconosciuto. Il contratto di locazione a studenti, infatti, prevede d norma prezzi di mercato inferiori (dal 15 al 40% in meno), ma al proprietario è consentito bilanciare il canone calmierato con una ridotta tassazione del reddito prodotto, ovvero assoggettare a Irpef solo una parte del canone.
Va rammentato, tuttavia, che non è obbligatorio adottare il contratto transitorio a canone concordato quando si affitta a studenti universitari; il proprietario potrà preferire la stipula di un ordinario contratto a canone libero, non sottostando così ai vincoli relativi al costo dell’affitto, ma non potrà beneficiare della tassazione agevolata.
Anche gli studenti potranno beneficiare di agevolazioni fiscali sull’affitto, ad esempio portando in detrazione nella dichiarazione dei redditi il 19% dei canoni corrisposti nell’anno, nel limite di massimo 2.633 euro, beneficiando così di un rimborso fiscale di importo fino a 500 euro all’anno.
Ai sensi della Legge n 431/98 il proprietario che stipula un contratto a canone concordato per gli studenti fuori sede ha diritto ad una deduzione Irpef del 30% del canone. Oltre alla deduzione ordinaria del 5%.
Affitto a studenti con cedolare secca: come funziona
Inoltre, l’adozione del contratto di locazione a studenti di cui alla L. n. 431/98 consente di accedere ad altre agevolazioni fiscali sulla tassazione, tra cui la possibilità di optare per il regime fiscale della cedolare secca con aliquota al 10% (trattandosi di canone concordato), in sostituzione della tassazione ordinaria Irpef.
Per cedolare secca si intende un regime facoltativo che consente ai proprietari di pagare un’imposta fissa sul reddito da locazione sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Inoltre, i contratti sotto cedolare secca non sono tenuti a pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
L’adesione al regime della cedolare secca è possibile sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi. Sarà necessaria un’apposita adesione da parte del locatore indicata in una specifica clausola del contratto. Qualora l’opzione non venga esercitata all’inizio, la registrazione seguirà le regole ordinarie e saranno dunque dovute (e non più rimborsabili) le imposte di registro e di bollo.
Optare per la cedolare secca implica l’applicazione delle regole per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, qualora l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Al locatore sarò comunque consentito revocare l’opzione (entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente) in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, così come rientrare nel regime della cedolare secca nelle annualità successive alla revoca.
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