Usucapione casa: cos’è e come funziona
Tanti parlano spesso di usucapione, ma pochi sanno realmente in cosa consiste. Il succo è che, tramite questo strumento giuridico, è possibile acquisire la proprietà di un bene. Ma non è così semplice in quanto è richiesto il rispetto di tutta una serie di puntali requisiti. Andiamo con ordine.
In cosa consiste l’usucapione
L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà di un bene o di un diritto reale di godimento. Acquisire a titolo originario significa che il diritto di proprietà che si acquista è indipendente dal diritto del precedente proprietario, e nasce direttamente in capo al nuovo titolare.
Affinché si realizzi l’usucapione, il codice civile indica tutta una serie di parametri che devono realizzarsi cumulativamente. Attenzione, non tutti i beni possono essere usucapiti: in particolare, non possono esserlo i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico.
Il possesso del bene
In primis, è necessario che si abbia il possesso della cosa (che è cosa diversa dalla proprietà), ovvero si eserciti sul bene un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale di fatto.
In pratica, il possesso dovrà utilizzare il bene altrui come fosse di sua proprietà e, dunque, esercitare su di esso i poteri tipici del proprietario (ad esempio aver eseguito nuove opere, mutato la destinazione dell’immobile, dato il bene in locazione e così via).
Nel dettaglio, il possesso utile ai fini dell’usucapione deve essere pacifico e pubblico, dunque non acquisito con violenza (fisica o morale) né in maniera clandestina: per possesso violento si intende quello acquisito contro la volontà del precedente possessore e con l’uso della forza; quello clandestino, invece, è il possesso conseguito con artifici idonei a nasconderlo al soggetto spogliato dal bene. In tal caso, il possesso utile per usucapire il bene decorre dalla cessazione della violenza o della clandestinità.
Ancora, deve trattarsi di un possesso continuo e ininterrotto per tutto il periodo di tempo indicato dalla legge, il che significa un possesso esercitato in maniera regolare e non occasionale. In pratica, la legge tiene conto del completo “disinteresse” dimostrato dal proprietario effettivo del bene per un certo tempo, il quale ha di fatto consentito (in modo consapevole o meno) ad un altro soggetto di comportarsi come proprietario effettivo.
Interruzione dell’usucapione
L’usucapione non si realizza qualora il possesso utile a perfezionarla abbia subito interruzioni nel corso del tempo necessario: ad esempio, il codice civile prevede che l’usucapione sia interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno.
Tra le cause di interruzione previste dalla legge e compatibili con l’usucapione vi sono, inoltre, la proposizione di domanda giudiziale (ovvero la notificazione dell’atto che stabilisce l’inizio di un giudizio diretto al recupero del possesso) e il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore.
Il tempo
Affinché si realizzi l’usucapione inoltre, è necessario che il possesso (con le caratteristiche summenzionate) si sia protratto per un determinato periodo di tempo. Non si tratta di un arco temporale fisso, bensì variabile in relazione a una serie di situazioni, ad esempio la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede), l’esistenza o meno di un titolo idoneo ed eventualmente della trascrizione.
Usucapione ordinaria beni immobili
Il codice civile, all’art. 1158, precisa che l’usucapione, dunque l’acquisto della proprietà, dei beni immobili e degli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi avviene in virtù del possesso continuato per venti anni.
Per usucapire un’abitazione, dunque, non è richiesto dalla legge che il possesso sia in buona fede, tuttavia questo dovrà essere pacifico, pubblico, continuato e ininterrotto come spiegato in precedenza.
Vent’anni, dunque, è il tempo normalmente utile per acquisire la proprietà, tramite usucapione, di una casa, ma lo stesso codice civile prevede una deroga alla regola generale.
Usucapione abbreviata
La legge prevede anche la possibilità di usucapire un bene immobile in meno tempo rispetto all’usucapione ordinaria ventennale. In particolare, il codice civile chiarisce colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
L’usucapione speciale o abbreviata, dunque, vale nei confronti di quei beni immobili che siano stati acquistati in buona fede “a non domino”, ovvero da un soggetto che si scopre non essere proprietario dell’abitazione.
Non è dunque sufficiente il mero possesso affinché si realizzi l’effetto acquisitivo: alla base dell’acquisto dovrà esserci anche un titolo idoneo a operare il trasferimento (es. un contratto) il quale, inoltre, dovrà essere anche stato trascritto dal soggetto che ha acquistato il possesso della cosa.
Come dimostrare l’usucapione?
Affinché dal possesso, prolungato per il tempo e con le modalità richieste dalla legge, derivi l’acquisizione della proprietà è necessario un provvedimento del giudice che dichiari compiuta l’usucapione, il quale fa seguito a una vera e propria causa in cui deve essere dimostrata la sussistenza dei requisiti necessari per usucapire.
Prima di intentare una causa per far valere l’usucapione di una casa è tuttavia necessario verificare di avere elementi utili a dimostrare il proprio diritto, in particolare circa il possesso ininterrotto per il tempo richiesto e “uti dominus”, ovvero come se si fosse proprietario del bene.
La giurisprudenza, infatti, guarda con rigore alle prove offerte, in particolare per quanto riguarda la data certa in cui ha avuto inizio il possesso, poiché l’usucapione va ad aggredire il diritto di proprietà, fondamentale per il nostro ordinamento e tutelato anche dalla Costituzione. Non è dunque possibile far riferimento al c.d. “tempo immemorabile”.
A tal fine saranno indispensabili prove testimoniali, ovvero dichiarazioni di persone che sono a conoscenza delle circostanze inerenti il diritto ad usucapire. Ancora, particolarmente utili risultano prove documentali che consentono di dimostrare il tempo durante il quale si è avuto il possesso, quindi prove cartacee: ad esempio fatture circa lavori effettuati sul bene, ricevute che mostrano il pagamento di tributi e così via.
TI POTREBBE INTERESSARE
USUFRUTTO CASA: NORME E DIRITTI
Quando si parla di usufrutto si fa riferimento a un diritto reale di godimento grazie al quale si attribuisce a un soggetto, detto “usufruttuario” il diritto di godere di un bene altrui. Tra i beni che possono formare oggetto di usufrutto ben possono rientrare gli immobili, anzi, l’usufrutto riguardante un’abitazione è ipotesi assai frequente.
Leggi tutto
COMODATO D’USO DI UN IMMOBILE: TUTTE LE INFORMAZIONI
Il comodato d’uso gratuito di un immobile è un contratto che consente di consegnare un immobile a terzi per un determinato periodo di tempo… Gratuitamente.
Leggi tutto
COS’È IL DIRITTO DI ABITAZIONE
Quando si parla di abitazione viene subito alla mente il concetto di casa, il luogo fisico in cui si vive abitualmente, quello in cui si ritorna a fine giornata o dopo un viaggio, gli spazi che si condividono con i propri familiari.
Leggi tutto
