Anagrafe condominiale: cos’è e come funziona
L’anagrafe è un registro obbligatorio, che deve essere tenuto e conservato dall’amministratore di condominio e contenere i dati dei condòmini, il titolo in base al quale occupano l’unità immobiliare condominiale e i dati identificativi di quest’ultima. La mancata tenuta di questo registro, così come l’omessa comunicazione del luogo in cui è conservato, costituiscono una grave inottemperanza di cui risponde l’amministratore. Trattandosi di un documento del condominio infine i singoli condòmini possono prendere visione dello stesso ed estrarre copia.
Anagrafe condominiale: la disciplina
L’anagrafe condominiale, introdotta dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, è un registro obbligatorio che deve essere tenuto dall’amministratore e in cui, come previsto dall‘art. 1130 c.c. devono essere riportati i seguenti dati:
– generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
– dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
La norma prevede inoltre che: “Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.”
Anagrafe condominiale, come si crea
Per compilare l’anagrafe condominiale in genere l’amministratore invia ai condomini una scheda finalizzata alla rilevazione dei dati da inserire nel registro, che i destinatari devono compilare in ogni sua parte, sia per quanto riguarda i dati personali che per quelli che fanno riferimento all’immobile occupato.
L’anagrafe condominiale quindi è un documento molto importante per gestire al meglio il condominio.
L’importanza dell’anagrafe condominiale
L’amministratore infatti, grazie ai dati in essa presenti, è in grado di conoscere esattamente chi e a che titolo occupa le varie unità immobiliari facenti parte dell’intero edificio condominiale. Nell’anagrafe infatti non sono riportati i dati del solo proprietario esclusivo, ma anche dell’inquilino così come di tutti coloro che lo occupano, vantando sullo stesso un diritto reale o personale.
Come ha avuto modo di chiarire infatti la Cassazione nell’ordinanza n. 21162/2018 anche “i dati anagrafici dell’utilizzatore in leasing di un appartamento o di un negozio facente parti di un condominio devono essere inseriti nel registro dell’anagrafe condominiale (di cui all’art. 1130, n. 6, c.c.), in quanto identificanti il titolare di un diritto personale di godimento avente ad oggetto una
singola unità abitativa del fabbricato.”
Gli obblighi dell’amministratore
L’amministratore è obbligato alla corretta tenuta dell’anagrafe condominiale. L’art. 1129 c.c considera infatti come una grave inottemperanza il mancato rispetto di questo obbligo, così come l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati e delle informazioni di cui al secondo comma dell’articolo stesso, che contempla, tra gli altri anche quelli relativi ai locali in cui sono conservati i più importanti documenti condominiale, tra i quali figura l’anagrafe condominiale.
Il diritto di accesso dei condomini
L’art 1129 c.c. come appena visto, pone in capo all’amministratore, l’obbligo di comunicare ai condomini i locali in cui è conservata l’anagrafe tributaria, così come i giorni e le ore in cui il i condòmini, previa richiesta, possono prenderne visione in modo gratuito e ottenere, previo rimborso della spesa sostenuta, copia sottoscritta della stessa.
Sul diritto di accesso all’anagrafe condominiale e ai costi da sostenere per la copia, l’ordinanza n. 4686/2018 della Cassazione ha chiarito che: “l’esercizio della facoltà del singolo condòmino di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio, sicché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale.”
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