L’ipoteca sulla casa
L’ipoteca sulla casa è un diritto di garanzia reale che viene costituito su un immobile a tutela del credito. La disciplina di dettaglio è contenuta nel codice civile dall’art. 2808 al 2899.
Si tratta di una disciplina complessa e molto dettagliata, per cui ci occuperemo della parte più “pratica”, relativa all’iscrizione dell’ipoteca sulla casa, alle cause di estinzione e alla procedura da seguire per la sua cancellazione.
Ipoteca sulla casa: definizione e disciplina
L’ipoteca è una causa legittima di prelazione prevista e disciplinata dall’art 2808 c.c. e seguenti del codice civile. Essa attribuisce al creditore ipotecario il diritto di espropriare la casa su cui è istituita anche se questa viene acquistata da un terzo e di essere soddisfatto prima degli altri creditori, sul prezzo ricavato dall’espropriazione della casa. Di norma l’ipoteca viene iscritta sulla casa del debitore e si costituisce tramite iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca può essere prevista dalla legge, da una sentenza del giudice o concessa volontariamente dal debitore a garanzia del creditore. Come prevede l’art 2809 cc l’ipoteca deve essere iscritta per una somma determinata, è indivisibile e insiste tu tutti i beni vincolati e in ogni loro parte.
L’oggetto dell’ipoteca
Oggetto dell’ipoteca sono prima di tutti gli immobili in commercio, case comprese quindi e le loro pertinenze. La legge però prevede si possa istituire ipoteca anche sui diritti di usufrutto, di superficie e di enfiteusi. Gli artt. 2814, 2815 e 2816 cc. prevedono una disciplina specifica nel caso in cui l’ipoteca abbia ad oggetto questi diritti.
Salvo eccezioni, l’ipoteca una volta iscritta, si estende anche ai miglioramenti apportati alla casa, così come alle accessioni e alle costruzioni. Al contrario, una volta che l’ipoteca è stata iscritta, al creditore ipotecario non si possono opporre diritti costituiti in favore di terzi sulla casa come quelli di usufrutto, uso, abitazione o servitù. Questi diritti infatti, in presenza dell’ipoteca iscritta anteriormente, si estinguono con l’espropriazione, anche se la legge, a loro tutela, prevede la possibilità per i titolari di far valere le loro ragioni sul ricavato della vendita, prima di coloro che hanno iscritto ipoteca dopo la trascrizione dei suddetti.
I titoli di iscrizione dell’ipoteca
Come anticipato l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa può essere prevista dalla legge, disposta con provvedimento giudiziale o concessa volontariamente dal titolare della casa.
Ipoteca legale
L’ipoteca legale è quella prevista dalla legge in casi particolari, a tutela del diritto del creditore, in tutti quei casi in cui il diritto di credito vantato è particolare e merita quindi di essere tutelato da una garanzia reale forte come l’ipoteca.
L’art 2817 cc prevede che hanno ipoteca legale:
“1) l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
2) i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
3) lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.”
Ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale invece, prevista e disciplinata dagli artt. 2818, 2819 e 2820 c.c. In questi casi l’ipoteca viene iscritta in base a sentenze di condanna “al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente” sui beni del debitore, così come altri provvedimenti giudiziali che producono gli stessi effetti, lodi arbitrali resi esecutivi, decisioni straniere dichiarate efficaci dall’autorità giudiziaria italiana, salvo eccezioni.
Ipoteca volontaria
Disciplinata dall’art. 2821 c.c e seguenti del codice civile, l’ipoteca volontaria può essere concessa volontariamente dal debitore per atto pubblico o scrittura privata a pena di nullità.
L’esempio più tipico di ipoteca volontaria si ha nel caso in cui l’acquirente la concede alla banca che gli concede il mutuo proprio sulla casa oggetto della compravendita. Ipoteca che, ai sensi dell’art. 2825 c.c, può essere iscritta anche su beni indivisi, coma ad esempio la quota di una comunione, così come, ai sensi dell’art. 2825 bis, sul bene oggetto di un contratto preliminare.
Nel momento in cui si concede volontariamente un’ipoteca sulla casa, nell’atto con cui viene concessa è necessario che il concedente indichi l’immobile che ne è oggetto nello specifico, riportandone la natura, il comune in cui si trova e i dati che lo identificano al catasto. In caso di ipoteca istituita su una casa in costruzione invece è necessario riportare i dati catastale del terreno su cui essa si realizza.
Come iscrivere l’ipoteca sulla casa
L’iscrizione di un’ipoteca sulla casa comporta la presentazione del titolo costitutivo e la compilazione di una nota che deve essere sottoscritta dal richiedente in doppio originale, in cui devono essere indicate tutta una serie di informazioni relative al creditore, al debitore e all’eventuale terzo concedente. A iscrizione avvenuta il conservatore restituisce al richiedente uno dei due originali della nota, apponendo in calce allo stesso, la data e il numero d’ordine.
Le spese necessarie per eseguire questa formalità spettano al debitore, salvo patto contrario, anche se devono essere anticipate dal debitore.
Estinzione dell’ipoteca
I casi di estinzione dell’ipoteca, che comportano il venir meno del diritto reale di garanzia, previsti e disciplinati dall’art. 2878 c.c., sono i seguenti:
– la cancellazione dell’iscrizione;
– il mancato rinnovo dell’iscrizione entro i 20 anni;
– l’estinzione dell’obbligazione;
– il perimento dell’immobile concesso in garanzia, salvo quanto previsto dall’art. 2742 cc;
– la rinuncia da parte del creditore;
– lo spirare del termine o il verificarsi della condizione a cui è stata sottoposta l’ipoteca;
– la pronuncia del provvedimento con cui il bene viene trasferito all’acquirente e che dispone la cancellazione delle ipoteche.
La cancellazione dell’ipoteca
Una volta che l’ipoteca si estingue, la legge richiede l’espletamento di un’ulteriore formalità, che è la cancellazione dai registri. La cancellazione può avvenire per volontà delle parti o per provvedimento giudiziale. Nel caso in cui il conservatore dovesse rifiutarsi di procedere alla cancellazione è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria.
Come precisato dalla Cassazione, con ordinanza n. 3279/2015, il provvedimento col quale tribunale e corte d’appello decidono sul reclamo che l’art. 2888 c.c. prevede qualora «il conservatore rifiuti di procedere alla cancellazione di un’iscrizione» viene emesso a conclusione di un procedimento che non comporta esplicazione di un’attività giurisdizionale in sede contenziosa. Ed invero, unica parte del procedimento è il soggetto istante, interessato alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, non essendo di norma previsto il contraddittorio con il soggetto che abbia richiesto l’iscrizione.
TI POTREBBE INTERESSARE
ROGITO: COS’È E COSA DEVE CONTENERE
Il rogito è un atto pubblico redatto dal notaio, che conferisce pubblica fede a quanto avviene in sua presenza. Utilizzato per formalizzare principalmente gli atti di compravendita immobiliare, il rogito deve avere un contenuto ben preciso, come previsto dall’art. 51 della legge sull’ordinamento del notariato n. 89/1913.
Leggi tutto
LA SCADENZA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Più che di scadenza del contratto di locazione è più corretto parlare di scadenze. I contratti di locazione previsti e disciplinati dal nostro ordinamento infatti sono davvero molti.
Leggi tutto
LE RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO NEL ROGITO
Le responsabilità del notaio per il rogito non si realizzano solo per inadempimenti legati al momento della pura redazione dell’atto. Il notaio infatti è tenuto a tutta una serie di controlli e adempimenti preventivi e successivi alla redazione dell’atto finalizzati a far sì che il rogito realizzi il suo scopo tipico, ovvero il trasferimento dell’immobile in modo sicuro per entrambe le parti.
Leggi tutto
