La rinegoziazione del mutuo
Il contratto di mutuo stipulato con la banca per acquistare casa vincola il debitore per un tempo piuttosto lungo, anche diverse decine di anni, coinvolgendo somme rilevanti. Durante tale periodo, il mutuatario (colui che ha ricevuto la somma ed è obbligato a restituirla) potrebbe, per diversi motivi, ritenere che il contratto, come originariamente disciplinato, non rispecchi più i suoi interessi o non si adatti più alle sue esigenze.
Le condizioni di mercato, infatti, sono variabili, soggette a fluttuazioni che possono incidere sull’assetto di un contratto stipulato in un determinato tempo e con determinati requisiti. Il mutuatario, ad esempio, potrebbe ritenere necessario modificare l’importo delle rate in virtù di un cambiamento del suo reddito, rivedere la durata del rimborso del mutuo, il tipo di tasso, l’entità delle commissioni e così via.
Con la c.d. rinegoziazione del mutuo, il contraente potrà chiedere direttamente alla banca mutuante di modificare una o più condizioni contenute nel contratto di mutuo, così da raggiungere con essa un accordo di sostituzione delle clausole originarie con nuove maggiormente coerenti e sostenibili con la sua situazione personale ed economica.
Rinegoziando, in pratica, si mantiene lo stesso mutuo, ma si rivedono alcuni parametri in accordo con la banca. La rinegoziazione non va confusa, infatti, con altre operazioni quali la surroga, ovvero la sostituzione del mutuo originale con un altro mutuo.
Cosa è possibile rinegoziare
La rinegoziazione può riguardare diversi elementi presenti nel contratto, in particolare la tipologia del mutuo, il tasso di interesse applicato e la durata del contratto.
Il contraente potrà, dunque, passare dal tasso variabile al tasso fisso, o viceversa, chiedere una riduzione dello spread del mutuo (l’addizionale applicata al tasso IRS oppure al tasso Euribor), rivedere il livello del tasso di interesse applicato o la durata del mutuo, variare l’importo del mutuo originario o dell’ipoteca, nonché sostituire l’immobile dato in garanzia.
Scopo della rinegoziazione del mutuo, infatti, è quello di consentire al mutuatario di ottenere condizioni più adatte alle proprie esigenze.
Tuttavia, per non incorrere in una “novazione” del contratto, diversa dalla mera rinegoziazione, le modifiche non dovranno essere tali da “cancellare” di fatto il mutuo precedente e sostituirlo con uno nuovo.
Come effettuare la rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione del mutuo non è un atto unilaterale, in quanto necessita dell’accordo con la controparte, ovvero la banca. Il mutuatario dovrà dunque avanzare all’istituto un’apposita richiesta in tal senso.
La rinegoziazione potrà essere chiesta presentandosi direttamente presso la sede dell’istituto erogatore oppure anche attraverso l’invio di una raccomandata a/r contenente un’espressa richiesta di rinegoziazione.
La banca può rifiutare la rinegoziazione del mutuo?
La normativa in materia riconosce alla banca la facoltà (non l’obbligo) di accettare o meno la rinegoziazione del mutuo stipulato con il debitore; tuttavia, qualora l’intermediario si dica disponibile a farlo, dovrà procedere senza oneri per il cliente e concordando con questi le da apportare al contratto.
Sovente, tuttavia, gli istituti di credito preferiscono cercare un accordo con i clienti poiché questi, in alternativa, potrebbero decidere di cercare sul mercato un operatore con un’offerta maggiormente concorrenziale e adeguata alle proprie esigenze. In alternativa alla rinegoziazione, infatti, è ben possibile sostituire il mutuo attuale con quello di un altro operatore o attuare la surroga, ovvero il trasferimento del mutuo a un altro istituto che offra condizioni migliori.
I vantaggi della rinegoziazione
La rinegoziazione, tuttavia, ha il vantaggio di essere un’operazione semplice ed economica, totalmente a costo zero. Non comporta il pagamento di costi aggiuntivi, commissioni bancarie, sanzioni, imposte o tasse e, poiché il precedente mutuo non si estingue, per la rinegoziazione è sufficiente una semplice scrittura privata (senza autenticazione), sottoscritta da entrambe le parti, quindi senza spese e oneri notarili, in cui si dà atto dell’incontro di volontà della banca e del cliente.
Il mutuatario, inoltre, non perde gli eventuali benefici fiscali correlati al contratto originario e neppure le garanzie correlate alla stipulazione, che continueranno ad assistere il rimborso del debito sino alla data di scadenza prevista.
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