Donazione di un immobile, tutto quello che c’è da sapere
La donazione di un immobile, si distingue dagli altri tipi di donazioni per l’oggetto, che per suo il valore economico, è sottoposto a particolari controlli e imposizione fiscale. Per capire la donazione immobiliare occorre comprendere i fondamenti dell’istituto in generale, così come disciplinata dal codice civile. Disciplina a cui va sommata quella che si occupa della tassazione degli atti di donazione immobiliare, che di recente è stata modificata, prevedendo aliquote particolarmente agevolate per le donazioni disposte in favore dei congiunti più stretti, che aumentano mano a mano che il grado di parentela si allenta. Vediamo meglio quindi, senza pretesa alcuna di esaustività, a dispetto del titolo, come è disciplinata in generale la donazione di beni immobili.
Cos’è la donazione
La donazione è un contratto definito dall’art 769 c.c. con cui una parte, per spirito di liberalità, dispone in favore di un’altra un diritto o assume, verso la stessa, un obbligo. La donazione quindi si caratterizza per il fatto che un soggetto, volontariamente e senza alcun obbligo giuridico che lo vincoli, voglia arricchirne un altro.
Oggetto della donazione
La donazione può avere, tra i suoi oggetti, anche i beni immobili come case, appartamenti e terreni agricoli. La donazione però, come prevede l’art. 771 cc, non può avere ad oggetto beni futuri. Nel caso in venga disposta è da considerarsi nulla. La ragione è evidente: chi dona deve essere consapevole e certo di che cosa sta donando e del suo valore.
Forma della donazione
Trattandosi di un contratto vero e proprio, con delle implicazioni patrimoniali importanti, la donazione immobiliare deve avere una forma determinata, che è quella dell’atto pubblico a pena di nullità e alla presenza di due testimoni, così come previsto per tutte le altre donazioni, ad eccezione di quelle di modico valore. Il beneficiario della donazione può accettarla nello stesso atto pubblico che la dispone o in un atto pubblico successivo. In questo caso però, l’art. 782 cc prevede che la donazione non si perfeziona fino a quando l’accettazione non viene notificata al donante.
Requisiti dell’atto di donazione immobiliare
Abbiamo visto che la forma della donazione immobiliare, come di tutti i beni che non siano di modico valore, deve avere quella dell’atto pubblico. In realtà quando si procede a questo tipo di atto, occorre prestare attenzione a tutta una serie di aspetti molto importanti. Chi dona l’immobile deve infatti verificare e dichiarare che l’immobile è conforme a quanto risulta dalle planimetrie e dai dati catastali in possesso degli uffici preposti alla loro conservazione. Nell’atto è necessario riportare inoltre i riferimenti ad eventuali licenze edilizie, concessioni edilizie, permessi di costruire, denunce di inizio attività e tutta un’altra serie di requisiti che solo il notaio può conoscere, anche in base al tipo di immobile donato. L’atto di donazione di un terreno infatti richiederà l’indicazione di dati sicuramente diversi rispetto a un appartamento cittadino.
Soggetti che possono donare
Per poter donare è necessario, come richiede l’art. 774 c.c, avere la piena capacità di disporre dei propri beni. Per cui la regola generale prevede che gli interdetti, gli inabilitati e gli incapaci naturali, non possono disporre per donazione, così come i soggetti sottoposti ad amministrazione di sostegno se sono stati privati di tale capacità dal giudice.
Persino le persone giuridiche pubbliche e private possono donare beni immobili, sempre che sia previsto dai loro statuti o atti costitutivi.
Tipi di donazione
Nel momento in cui il donatario decide di donare un immobile gli si aprono due scenari diversi tra cui scegliere:
– donazione diretta: è quella che si realizza, nel caso della donazione immobiliare, quando un soggetto dona un immobile a un altro;
– donazione indiretta: si ha invece, quando ad esempio, i genitori acquistano un immobile utilizzando il denaro proprio e lo intestano la figlio.
La donazione modale
Non è infrequente che il donante gravi la donazione di un immobile di un onere, a carico del donatario e a favore:
– di se stesso: quando l’onere richiesto in cambio della donazione consiste nel prestare assistenza al donante fino quando sarà in vita;
– di terzi estranei: se il modus prevede ad esempio di prestare assistenza a un parente del donante;
– della collettività: quando la donazione immobiliare è onerata dal dover corrispondere una somma di denaro, ad esempio, in favore di un’associazione di beneficenza.
La revocazione
Per regola generale la donazione, una volta perfezionata, non può essere revocata su iniziativa del donante, perché così facendo si subordinerebbe l’atto alla sua discrezionalità più totale. Per questo la legge richiede, ai fini della revocazione di una donazione, compresa quella immobiliare, di ragioni importanti come l’ingratitudine, prevista se il donatario ha commesso reati gravi in danno del donante, o la sopravvenienza di figli. In quest’ultimo caso infatti la legge vuole tutelare il patrimonio di famiglia in vista della futura successione dei figli che al tempo della donazione non erano ancora venuti alla luce.
Le imposte sulle donazioni immobiliari
La donazione immobiliare è soggetta al pagamento di un’imposta di donazione appunto, che grava sul beneficiario e al cui versamento provvede il notaio, tenuto anche alla registrazione dell’atto.
Tale imposta non è dovuta quando l’immobile viene donato ad associazioni, fondazioni ed enti pubblici con finalità di pubblica utilità, onlus e fondazioni bancarie, Stato ed enti territoriali.
Le aliquote dell’imposta di donazione variano al variare del grado di parentela intercorrente tra il donante e il donatario. Tanto più il grado di parentela è stretto (es. coniuge e parenti in linea retta come i figli) tanto più l’aliquota risulterà conveniente. A condizionare il calcolo di questa imposta però ci sono anche le franchigie, che variano anch’esse in funzione del grado di parentela.
Ad esempio se la donazione immobiliare viene fatta in favore di un figlio verrà applicata l’aliquota del 4% sulla parte che eccede il valore di 1 milione di euro. L’aliquota dovrà invece calcolarsi nella misura del 6% sul valore che eccede i 100.000 euro, se la donazione è disposta in favore di fratelli e sorelle.
Sulla donazione immobiliare inoltre gravano l‘imposta ipotecaria nella misura del 2% del valore del bene e quella catastale nella percentuale dell’1%, se però la donazione ha ad oggetto la prima casa allora le imposte ipotecaria e catastale vengono applicate nell’importo agevolato di 200 euro ciascuna. Ultima imposta, quella di registro, che però non è dovuta se la donazione non supera i limiti della franchigia, come riporta l’Agenzia delle Entrate.
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