Tutela acquisto casa: cosa sapere per comprare in sicurezza

Di Casa.it
in Acquisto, vendita, affitto · Mercato immobiliare
— 29 Ago, 2019

Quando si acquista casa è necessario prestare attenzione a molti aspetti. Per alcuni è possibile provvedere in autonomia, per altri invece meglio affidarsi a degli esperti. I principali controlli da effettuare per un acquisto sicuro hanno ad oggetto l’immobile, i documenti necessari a verificarne la regolarità edilizia e catastale, ma anche la contabilità condominiale, se si intende acquistare un appartamento in un condominio. Nel caso in cui perizia tecnica ed economica risultino positive si può anche procedere alla proposta d’acquisto, magari subordinandone l’efficacia alla concessione del mutuo. Infine, per la stesura del preliminare e del definitivo meglio rivolgersi a un notaio, per proteggere la compravendita da eventi futuri.

Verificare lo stato dell’immobile

Quando la casa dei sogni è a portata di mano è facile farsi prendere dall’entusiasmo e voler fare le cose in fretta. Meglio però attendere e controllare bene che cosa si sta per acquistare, soprattutto se l’immobile appartiene a un privato e ha già qualche anno. Prima di fare qualsiasi proposta di acquisto, è infatti opportuno fare dei sopralluoghi, portando con sé un esperto (geometra, architetto, ingegnere).

Le prime cose da controllare sono gli impianti, poi gli infissi e infine la struttura, soprattutto se si prevede di abbattere delle pareti interne e apportare modifiche importanti, per ampliare qualche stanza o cambiarne la disposizione.

Chiedere all’amministratore se ci sono lavori già deliberati

Quando l’acquisto ha ad oggetto un appartamento all’interno di un condominio invece è opportuno chiedere all’amministratore se l’assemblea ha deliberato dei lavori, se sono in programma e se il venditore è in regola con i pagamenti. Non è raro che un appartamento venga messo in vendita proprio nel momento in cui nel condominio si devono affrontare spese importanti per rifacimento del tetto, dei balconi o delle pareti esterne. Questa informazione può essere utilissima per trattare sul prezzo ed evitare di ritrovarsi a pagare, a distanza di pochi mesi dall’acquisto, diverse migliaia di euro non preventivate.

Richiedere i documenti dell’immobile

Un’operazione preliminare fondamentale per un acquisto sicuro è poi la richiesta dei documenti della casa. In questa fase è bene chiedere l’aiuto a un notaio o a un geometra, perché dopo aver acquisito i documenti saranno in grado di interpretarli correttamente.

I documenti fondamentali per un acquisto regolare e sicuro sono quelli che attestano:

– la regolarità edilizia dell’immobile, ovvero la conformità alla normativa di costruzione;

– la regolarità catastale che risulta dalle planimetrie e dalle verifiche della documentazione presente al catasto.

Ci sono però altri due documenti molto importanti per valutare la bontà e la sicurezza dell’acquisto di un immobile. Il primo è la perizia tecnica rilasciata da un esperto (geometra, ingegnere, architetto), che viene redatta dopo che il professionista ha preso visione dell’immobile (per verificare se tutto è a norma) e dei certificati catastali e assicurativi dell’edificio. Questa fase è importante anche per verificare la correttezza del prezzo richiesto, anche se per questa valutazione ci si può affidare nello specifico a un perito esperto in stime che al termine delle sue considerazioni elaborerà una perizia economica.

Come formulare una proposta di acquisto

Effettuati tutti controlli documentali e i sopralluoghi necessari e appurato che è tutto a posto, occorre affrontare il momento cruciale dell’acquisto, che è quello della proposta d’acquisto.

Una fase molto delicata soprattutto se per avere la disponibilità economica per procedere all’acquista è necessario chiedere un mutuo. In questo caso, il modo migliore per tutelarsi è condizionare la proposta di acquisto alla concessione del mutuo. A prevedere questa possibilità, l’art 1353 c.c secondo cui: “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.” In questo modo se il mutuo non dovesse essere concesso la proposta di acquisto deve intende risolta.

Farsi assistere da un notaio nelle fasi successive

Dopo la proposta di acquisto e la concessione del mutuo, è bene farsi seguire da un notaio, anche se la sua consulenza sarebbe ideale fin dall’inizio, ovvero fin dal momento che precede la proposta.

In ogni caso quando ci si rivolge a un notaio il primo documento che vorrà controllare è senza dubbio il titolo di proprietà dell’immobile. Da questo il notaio può verificare se ci sono più titolari, se l’immobile è in comunione legale, se il venditore ha ereditato la casa, se terzi vantano diritti sul bene e tanto altro ancora. Effettuate queste verifiche il notaio procederà al controllo dei registri immobiliari per verificare che il proprietario sia quello effettivo, se sull’immobile grava un’ipoteca, un pignoramento, un sequestro, se l’immobile è correttamente accatastato e se è regolare dal punto di vista edilizio.

Verificato che è tutto a posto, non limitarsi a chiedere l’assistenza del notaio solo al momento del rogito. Il notaio può essere fondamentale fin dalla redazione del preliminare. Questo perché il preliminare redatto da notaio può essere trascritto, formalità che lo mette al riparo da qualsiasi problema dovesse verificarsi successivamente alla trascrizione, che ha l’effetto di conservare l’acquisto, così come regolamentato, fino al rogito.

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Non è affatto raro che, una volta individuata la casa perfetta da acquistare, aver trovato un accordo con il proprietario o con l’agenzia immobiliare per un prezzo ritenuto conveniente, manchi il fattore più importante per farla propria definitivamente: la liquidità.