Usufrutto casa: norme e diritti
Quando si parla di usufrutto si fa riferimento a un diritto reale di godimento grazie al quale si attribuisce a un soggetto, detto “usufruttuario” il diritto di godere di un bene altrui. Tra i beni che possono formare oggetto di usufrutto ben possono rientrare gli immobili, anzi, l’usufrutto riguardante un’abitazione è ipotesi assai frequente.
L’usufruttuario, dunque, è persona diversa da chi ha la proprietà della casa, ma ha con l’abitazione un rapporto diretto, non mediato. In realtà, pur coesistendo con l’usufrutto, è il diritto di proprietà a uscirne ridimensionato: le prerogative riconosciute al padrone di casa, infatti, sono limitate al punto che quest’ultimo viene definito “nudo proprietario”, non esercitando più alcuna facoltà di godimento sul bene. Solo cessato l’usufrutto il proprietario potrà riappropriarsi della “piena proprietà” sul bene.
Costituzione dell’usufrutto
La legge prevede diverse modalità di costituzione dell’usufrutto, ma quando si tratta di un’abitazione questo diritto sorge, nella maggioranza dei casi, per volontà dell’uomo e dunque per decisione del proprietario manifestata attraverso un negozio giuridico inter vivos (contratto) o mortis causa (testamento). È possibile anche acquisire l’usufrutto per usucapione, ovvero per effetto del possesso continuato e ininterrotto dell’abitazione nel tempo previsto dalla legge
La costituzione dell’usufrutto dal proprietario in capo all’usufruttuario può dunque sorgere attraverso contratti di alienazione (donazione, vendita, permuta ecc.), ma in ambito immobiliare capita spesso anche il contrario, ovvero che il proprietario trasferisca ad altri la nuda proprietà della casa e riservi per sé o per altri il diritto di usufrutto.
Sono frequenti, infatti, le ipotesi nelle quali i proprietari vendono la propria abitazione ma, mantenendone l’usufrutto, continuano a viverci. Si pensi, ad esempio, ai genitori che trasferiscono la casa di proprietà ai figli per garantire a questi un tetto sulla testa in futuro, ma scelgano di restarne usufruttuari per garantirsi a loro volta un’abitazione in cui vivere fino alla fine dei loro giorni.
Anche altri soggetti, soprattutto anziani soli o in coppia, in particolare coloro che non hanno figli o eredi e non saprebbero a chi lasciare l’appartamento alla loro morte, scelgono di vendere la nuda proprietà per garantirsi un realizzo economico immediato e un tenore di vita più agiato, rimanendo però ad abitare nella propria casa.
In realtà, l’acquisto della nuda proprietà è vantaggioso anche per gli acquirenti in quanto i prezzi sono più bassi ed è dunque possibile fare investimenti immobiliari per il futuro o garantire ai figli una casa. Il prezzo della nuda proprietà viene parametrato in ragione del valore della casa e dell’aspettativa di vita di chi ci abita, senza contare i vantaggi in termini di tassazione per il nudo proprietario.
La durata e l’estinzione dell’usufrutto
Poiché l’usufrutto incide sul diritto di proprietà in maniera particolarmente pregnante, il codice civile (art. 979) non ne consente una durata a tempo indeterminato: secondo quanto stabilito dal legislatore, l’usufrutto non potrà eccedere la vita dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio). Qualora il diritto sia costituito in favore di persona giuridica, invece, non si potrà superare la durata massima di 30 anni.
L’usufrutto si estingue, di norma, per scadenza dei termini previsti dal contratto oppure per morte dell’usufruttuario. In realtà, sono ben possibili altre ipotesi estintive del diritto, ad esempio: la rinuncia totale dell’usufruttuario, la riunione in un’unica persona della qualità di usufruttuario e nudo proprietario, il mancato uso per 20 anni (prescrizione per non uso) o il perimento totale del bene.
Poteri e doveri dell’usufruttuario
Sempre il codice civile (art. 981) stabilisce il contenuto del diritto chiarendo che all’usufruttuario spetta, in primis, il godimento del bene: ciò significa che egli potrà conseguirne il possesso, usarlo e trarne ogni utilità che può fornirgli (frutti civili e naturali).
L’unico limite impostogli espressamente dalla legge è quello del rispetto e del mantenimento della destinazione economica. Dunque, in caso di usufrutto di una casa, l’usufruttuario potrà abitare l’immobile secondo le necessità sue o dei suoi familiari, ma non potrà, ad esempio, cambiare la sua destinazione da abitativa a commerciale.
Inoltre, l’usufruttuario dell’abitazione sarà tenuto a redigere un verbale di inventario dei mobili e con la descrizione del bene, eventualmente corredandolo con un apposita garanzia. Ancora, questi dovrà utilizzare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, occuparsi della custodia e manutenzione ordinaria ed evitarne il perimento, nonché restituirlo al termine dell’usufrutto nei modi e tempi stabiliti dall’accordo.
All’usufruttuario compete anche il pagamento di tutte le tasse e le imposte correlate al possesso del bene, quali Imu e Tasi, Irpef e tassa sui rifiuti. Sarà, il nudo proprietario, invece a dover sostenere le spese di manutenzione straordinaria e quelle delle imposte previste per la nuda proprietà.
Se l’usufruttuario ha apportato delle migliorie al bene, presenti al momento della restituzione, avrà diritto a un’indennità. Qualora, invece, abbia eseguito addizioni egli potrà toglierle alla fine dell’usufrutto, qualora ciò sia possibile senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse corrispondendogli, in tal caso, un’apposita indennità.
Cessione dell’usufrutto
Il Codice civile consente all’usufruttuario di compiere diverse operazioni relative all’immobile: ad esempio, egli potrà, previa notifica al proprietario, cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata originaria se ciò non è vietato dal titolo costitutivo nonché concedere un’ipoteca sul medesimo.
La cessione avrà effetto soltanto per la durata del diritto, non essendo ammissibile prolungare il diritto oltre la vita del cedente oppure oltre il più breve termine stabilito dal titolo. All’usufruttuario sarà consentito altresì concedere in locazione l’immobile godendo dei frutti derivanti dal canone.
Valore dell’usufrutto
È possibile anche il pignoramento dell’usufrutto su un immobile in caso di insolvenza debitoria, trattandosi di un diritto che è quantificabile in termini di valore. In realtà, il calcolo torna utile anche qualora l’usufruttuario voglia cedere tale diritto a titolo oneroso.
Il calcolo avviene sulla base del valore catastale dell’immobile e in base a coefficienti stabiliti da apposite tabelle ministeriali aggiornate periodicamente che tengono conto anche del tasso di interesse legale. Per quanto riguarda l’usufrutto vitalizio, il valore sarà tanto più basso quanto più alta è l’età dell’usufruttuario. Invece, qualora l’usufrutto sia a termine, non sarà necessario considerare alcun coefficiente di età, essendovi una durata fissa.
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