Il mutuo prima casa

L’acquisto di un immobile richiede somme considerevoli, di cui non tutti hanno immediata disposizione. Per questo è spesso necessario “accendere” un mutuo, ovvero accedere a un finanziamento ipotecario che consenta di avere la liquidità sufficiente dell’acquisto.

Il contratto di mutuo

In sostanza, il mutuo è un contratto di prestito tra un soggetto, detto mutuante (generalmente un istituto di credito), e un altro, detto mutuatario. Questi sono, rispettivamente, colui che presta e colui che riceve. Quanto prestato, ovvero la somma di denaro nel caso di somme destinate ad acquistare un immobile, andrà restituito alle scadenze prestabilite. Il mutuatario, dunque, si impegna a restituire quanto ottenuto al mutuatario entro un determinato arco di tempo.

 

Inoltre, deve rilevarsi come essendo il mutuo un contratto a “titolo oneroso”, esso abbia di fatto un costo rappresentato dagli interessi. Tale finanziamento viene detto “ipotecario” poiché, a garanzia di chi presta il denaro, sorge un’ipoteca sulla casa oggetto dell’acquisto su cui questi potrà rivalersi in caso di insolvenza del mutuatario.

 

Tra le principali caratteristiche da considerare in un contratto di mutuo, volte anche ad aiutare nella scelta dell’istituto creditore a cui affidarsi, rientrano: il tasso di interesse del mutuo scelto; la durata del mutuo; la tipologia di garanzia del mutuo offerta.

 

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I requisiti per ottenere il mutuo prima casa

Quando si parla di mutuo prima casa, si fa riferimento a quella tipologia di mutuo richiesta l’acquisto di una prima casa, ovvero la prima abitazione di proprietà di un soggetto. Per venire incontro a coloro che desiderano compiere un passo tanto importante, la legge consente di usufruire di agevolazioni fiscali ad hoc in presenza di determinati requisiti.

 

Nel dettaglio, l’immobile “prima casa” non dovrà essere di lusso e dovrà essere ubicato nello stesso Comune in cui l’istante ha la residenza o intende trasferirla nei successivi 18 mesi o nel Comune nel quale svolge la sua principale attività.

 

L’acquirente, invece, dovrà essere persona fisica e non dovrà essere titolare al 100% o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra abitazione nello stesso Comune.

 

Ancora, l’acquirente non dovrà essere titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un’altra abitazione acquistata su tutto il territorio nazionale per la quale benefici (o il coniuge benefici) delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

 

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Mutuo prima casa: le detrazioni

In caso di acquisto dell’immobile da adibire a prima casa accompagnato da un mutuo, l’acquirente (contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare) potrà beneficiare della detrazione IRPEF, in sede di dichiarazione dei redditi e di presentazione del modello 730, delle spese connesse alla stipula del mutuo (cfr. art. 15, comma 1, lett. b, del TUIR).

 

Nel dettaglio, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

 

Gli oneri accessori ricomprendono anche le spese per l’istruttoria e la perizia bancaria, quelle notarili collegate alla stipula del contratto di mutuo, nonché quelle anticipate dal notaio per conto dell’acquirente dell’immobile (es. iscrizione e cancellazione dell’ipoteca), ma non quelle dovute quale onorario per la stipula del contratto di compravendita.

 

La detrazione si calcola su un importo annuo massimo di interessi ed oneri accessori di € 4.000.00 complessivi suddivisi tra gli intestatari del mutuo. Qualora ci si sia avvalsi dell’intermediazione di un’agenzia immobiliare per l’acquisto dell’immobile, la detrazione Irpef del 19% varrà per i compensi corrisposti all’agenzia stessa, per un importo massimo pari a mille euro e con possibilità di usufruirne solo nel primo periodo di imposta successivo all’acquisto.

 

Condizioni e limiti diversi sono previsti a seconda della data di stipula del mutuo, in particolare, per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2001, la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno (12 mesi) dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.

 

La detrazione IRPEF si applica anche nel caso di nuovo mutuo di surroga di un precedente mutuo per acquisto prima casa.

 

Fondo di garanzia per i mutui prima casa

 

Per favorire l’accesso al credito da parte delle famiglie per l’acquisto della casa di abitazione, è stato istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze il c.d. Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa (cfr. L. n.147/2013, art. 1, comma 48, lettera C).

 

Tramite il Fondo,l Stato offre ai cittadini le garanzie necessarie per l’accensione di mutui ipotecari destinati all’acquisto (ovvero per l’acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica) di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale prima casa.

 

La domanda di accesso va presentata direttamente alla Banca o Intermediario finanziario aderente all’iniziativa cui si richiede il mutuo, utilizzando l’apposita modulistica per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa.

 

Mutuo prima casa 2019

 

Il Fondo di garanzia peri mutui prima casa, le cui risorse erano ormai in esaurimento, è stato rifinanziato per ulteriori 100 milioni di euro nell’anno 2019 con il  D.L. n. 34/2019 (c.d. Decreto Crescita, conv. L. n. 58/2019).

 

Per accedere a un mutuo prima casa 2019, sfruttando le garanzie offerte dal fondo, il richiedente, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non dovrà essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

 

L’immobile ad uso abitativo, inoltre, dovrà essere sito nel territorio nazionale, non dovrà rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non dovrà  avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici n. 1072/1969.

 

Il mutuo ipotecario, inoltre, dovrà essere di importo non superiore a 250 mila euro, concesso da una banca o intermediario finanziario aderenti all’iniziativa. L’elenco delle banche ad oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Abi su quello di Consap.

 

In mancanza di garanzie, il Fondo copre il 50% della quota capitale del mutuo ipotecario. Viene inoltre previsto un tasso calmierato del finanziamento, ovvero un Tasso Effettivo Globale (TEG) non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal MEF, per le seguenti categorie:

 

– giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);

– nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;

– giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;

– conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.

 

 

 

 

 

 

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