Deposito cauzionale, cos’è e a cosa serve
Il deposito cauzionale non è definito nello specifico da una norma, di esso fa solo un cenno piuttosto sintetico la legge n. 392/1978 sulle locazioni, il cui art. 11 precisa solo che non può superare l’importo di tre mensilità del canone di locazione. Funzione primaria del deposito cauzionale, garantire il locatore in relazione agli obblighi previsti in capo al conduttore e ai danni che quest’ultimo cagioni eventualmente all’immobile. Sul tema della restituzione del deposito cauzionale infine, vediamo come si è espressa di recente la Cassazione.
Deposito cauzionale: la disciplina
Il deposito cauzionale non è definito specificamente da una norma. Esso viene infatti solo menzionato dall’art. 11 della legge n. 392/1978, che contiene la disciplina delle locazioni di immobili urbani, ai sensi del quale “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso e’ produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.”
Ciò che risulta dalla norma quindi è che il deposito cauzionale è una somma di denaro che deve essere versata dal conduttore, che non può superare il valore di tre canoni mensili di locazione e che produce interessi, che devono essere corrisposti al conduttore al termine di ciascuna annualità del contratto. Qualora ciò non avvenga, gli interessi dovranno essere corrisposti quando verrà restituito il deposito cauzionale corrisposto al momento della stipula.
In ogni caso il deposito cauzionale non può essere imputato al pagamento dei canoni di locazione mensili. Tale importo infatti svolge un’importate funzione di garanzia nel caso in cui, alla restituzione dell’immobile, il locatore accerti la presenza di danni che vanno ben oltre il normale deterioramento derivante dall’uso.
Ai sensi dell’art 1590 c.c. difatti “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.”
A cosa serve il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale, come di recente chiarito dalla sentenza n. 18069/2019 della Corte di Cassazione “costituisce invero una forma di garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante: sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l’accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l’ammontare del danno stesso.”
Il deposito cauzionale infatti è un importo che il locatore richiede al conduttore, nel momento in cui si addiviene alla stipula del contratto di locazione, che ha la funzione di garantire l’adempimento degli obblighi a carico dell’inquilino come il pagamento del canone mensile, delle spese accessorie, la consegna dell’immobile alla scadenza, ma soprattutto, degli eventuali danni arrecati alla cosa locata.
Restituzione del deposito cauzionale
Chiaro quindi che il deposito cauzionale, se il locatore non rileva nell’immobile restituitogli dal conduttore danni tali da legittimare la sua ritenzione, deve essere restituito a chi lo ha versato alla scadenza del contratto. Il locatore che voglia trattenere il deposito cauzionale a copertura di eventuali danni riscontrati nell’immobile locato infatti è tenuto ad avanzare domanda giudiziale. In assenza il conduttore ha diritto alla sua restituzione.
La Cassazione sulla restituzione del deposito cauzionale
Come chiarito sempre dalla recente Cassazione n. 18069/2019 “allo svincolo del deposito cauzionale, volontario o coattivo che sia, non può, in via di principio, essere riconosciuto effetto diverso e ulteriore rispetto alla perdita della garanzia liquida da esso rappresentata.”
Ne consegue che, sempre come chiarito dagli Ermellini:
“a) il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell’immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con
rilievo condizionante, l’accertamento dell’insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore;
- b) per converso l’esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio.”
In sintesi anche se il conduttore è risultato inadempiente o ha cagionato danni all’immobile, il locatore non può a sua discrezione trattenere il deposito cauzionale, ma deve proporre domanda giudiziale affinché gli venga attribuita. Qualora il locatore si limiti a trattenere l’importo senza agire in giudizio, il conduttore ha il diritto a chiederne la restituzione immediata avviando apposita procedura monitoria.
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