Imu prima casa: chi paga e chi no?
L’agevolazione IMU prima casa richiede il rispetto di determinati presupposti giuridici come la destinazione dell’immobile ad abitazione principale e l’appartenenza del bene a precise categorie catastali. Facile comprendere le ragioni per le quali case di lusso e ville siano escluse dal beneficio. Ci sono però dei casi in cui la legge equipara certi immobili alla prima casa e situazioni in cui al Comune è data la possibilità di considerare abitazioni principali determinate unità immobiliari, al fine di riconoscere, ai titolari di queste ultime, l’esenzione dall’imposta. Vediamo infine chi, come accennato, anche se titolare di abitazione principale, è tenuto al versamento.
Presupposto di applicazione Imu
Dal 2012 l’Imu ha sostituito l’Ici, ovvero l’Imposta Comunale sugli Immobili. Presupposto per l’applicazione dell’Imposta Municipale propria è il possesso di beni immobili, che possono essere fabbricati, così come aree fabbricabili o terreni agricoli.
Imu prima casa: chi non deve pagare
Quando si parla di prima casa ai fini dell’esenzione Imu prevista dalla legge, occorre chiarire anche il concetto di abitazione principale. Per la legge è tale quella in cui il soggetto passivo dell’imposta e il suo nucleo famigliare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Ciò sta a significare che il soggetto passivo, per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste, deve esercitare sulla stessa il possesso, essere titolare di un diritto di proprietà o usufrutto, vi deve risiedere anagraficamente, ma soprattutto è tenuto a dimorarvi abitualmente e in modo continuativo, consumandovi i pasti e pernottandovi regolarmente.
Sulla prima casa, ovvero l’abitazione principale del soggetto passivo ai fini Imu, a partire dal 2014 l’imposta è stata abolita, anche se non per tutte le categorie catastali. Sono infatti esonerati dal pagamento i titolari di abitazioni principali appartenenti alle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7.
Cassazione: niente Imu anche se per più unità
Da segnalare, per la sua rilevanza, l’ordinanza n. 9078/2019 della Cassazione, che in riferimento al concetto di unità immobiliare e di destinazione ad abitazione principale ha precisato che “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell‘aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale, sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma la prova dell’effettiva utilizzazione ad “abitazione principale” dell’immobile complessivamente considerato.”
Gli immobili equiparati alla prima casa che non devono pagare l’IMU
Sono equiparate per legge all’abitazione principale e sono quindi esonerate dal pagamento dell’Imu anche i seguenti beni immobili:
– unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, destinata ad abitazione principale e relative pertinenze, comprese le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari, anche in assenza del requisito della residenza anagrafica;
– alloggi sociali così come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22/04/2008;
– casa coniugale assegnata al coniuge, in virtù di un provvedimento di separazione, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
– unità immobiliare, posseduta dal personale in servizio permanente delle Forze armate e di polizia ad ordinamento militare e delle Forze di polizia ad ordinamento civile, dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, salvo eccezioni, dal personale della carriera prefettizia, anche in assenza dei requisiti della dimora abituale e della residenza anagrafica;
– unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da cittadini italiani non residenti in Italia e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero, pensionati nei paesi in cui risiedono a condizione che l’immobile non risulti locato o concesso in comodato d’uso.
La legge contempla anche la possibilità di per i Comuni di esonerare dal pagamento dell’Imu, equiparandola all’abitazione principale, l’unità immobiliare di proprietà o in usufrutto di soggetti anziani o disabili che prendono la residenza in istituti di ricovero o sanitari dopo una degenza permanente, sempre ché l’immobile non venga locato.
IMU prima casa: chi deve pagare
Sono invece tenuti al pagamento dell’IMU prima casa, anche se abitazione principale, i titolari di abitazioni facenti parte delle categorie A1, A8 e A9. Dal 2016 non è più previsto poi che il Comune possa considerare abitazione principale ai fini dell’esenzione dal pagamento Imu l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo d’imposta a parenti di primo grado in linea retta che la adibiscono ad abitazione principale (escluse le unità di categoria A/1, A/8 e A/9).
In questi casi quindi l’Imu si deve pagare (anche se nella misura agevolata, attraverso la riduzione del 50% della base imponibile) se il contratto di comodato viene registrato, se chi lo concede possiede in Italia solo un immobile e purché il comodante non risieda abitualmente nel comune in cui è sito il bene.
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