Provvigione agente immobiliare, ecco quando spetta

Di Casa.it
in Acquisto, vendita, affitto · Mercato immobiliare
— 30 Lug, 2019

Il pagamento della provvigione dell’agente immobiliare risponde alla regola generale stabilita dall’art. 1755 c.c. che la pone a carico di entrambe le parti con le quali l’agente non ha alcun rapporto di dipendenza, rappresentanza o collaborazione, purché si giunga all’affare grazie alla sua intermediazione.

Questa regola ha tuttavia delle eccezioni. Per questo non è raro che la provvigione venga posta a carico esclusivo del compratore. Può però accadere che o il compratore o il venditore conferiscano all’agente immobiliare un vero e proprio mandato. In questo caso l’agente avrà diritto al compenso, ai sensi dell‘art 1720 c.c., anche se, come precisato dalla Cassazione, non ha raggiunto il risultato pattuito.

Provvigione agente immobiliare: chi deve pagarla

Per capire chi paga l’agente immobiliare è necessario precisare che il codice civile all’art. 1754 definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

In questi casi, la regola relativa al pagamento della provvigione è stabilita dall’art. 1755 c.c. il quale prevede che: “1. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. 2. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.

Dalla lettura della norma emerge che la regola prevede che la provvigione debba essere pagata dal compratore e dal venditore, sempre che l’affare venga concluso grazie al mediatore agente immobiliare. Il secondo comma però apre ad altre possibilità, visto che la misura e la proporzione in cui la provvigione deve essere ripartita tra le parti può essere anche diversa se costoro si accordano in tal senso o se gli usi e le tariffe dispongono in modo difforme.

Regola confermata anche dall’art. 6 della legge n. 39/1989, il quale prevede che “La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all’articolo 7 e tenendo conto degli usi locali”.

La regola in caso di mediazione

Riepilogando, la regola in caso di mediazione praticata dalle agenzie tipiche, prevede che sia il compratore che il venditore debbano provvedere ala pagamento della provvigione, a meno che un patto contrario, le tariffe o gli usi dispongano diversamente.

Non è infrequente tuttavia, nella realtà, che a dover pagare la provvigione dell’agente immobiliare alla fine sia solo l’acquirente. Questo perché è possibile che il venditore si accordi con l’agenzia per far pagare il costo della provvigione al compratore, senza che questo faccia venire meno la posizione di terzietà del mediatore.

Conclusione a cui è giunta anche la Cassazione con sentenza n. 24950/2016 nella quale ha precisato che: “la mediazione atipica c.d. unilaterale è anch’essa qualificabile come mediazione ed è distinguibile dal mandato. Infatti, secondo la giurisprudenza maggioritaria di questa Corte, è

configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale).”

Provvigione agente immobiliare in presenza di mandato

Il contratto di mediazione immobiliare che, come visto, è caratterizzato dalla posizione di terzietà del mediatore, che non viene meno neppure in caso di mediazione atipica unilaterale, deve essere distinto dal mandato.

La differenza tra mediazione e mandato è esposta chiaramente sempre dalla sentenza n. 24950/2016 della Cassazione, per la quale: “la mediazione va tenuta distinta dal conferimento di un mandato poiché essa dà diritto al compenso (id est, alla provvigione), giusta il disposto dell’art. 1755 c.c., solo se “l’affare si è concluso”, mentre il mandato è semplice attività (negoziale o pre-negoziale) nell’interesse del mandante (Cass. n. 5952/05). La differenza che ne deriva è che mentre il mandatario ha l’obbligo di eseguire l’incarico ricevuto ed ha diritto a ricevere il compenso pattuito indipendentemente dal risultato raggiunto, il mediatore ha la mera facoltà di attivarsi per mettere in relazione le parti ed ha diritto alla provvigione solo se provoca la conclusione dell’affare.”

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