La validità del contratto preliminare non registrato
Il c.d. contratto preliminare di compravendita, anche detto “compromesso”, è uno strumento che consente alle parti di obbligarsi reciprocamente a concludere successivamente, con futuro contratto, la transazione.
La forma del contratto preliminare dopo la riforma del Codice della Crisi
È necessario che il preliminare sia redatto per iscritto, potendo ciò avvenire sia mediante una scrittura privata semplice, sottoscritta dalle parti senza particolari formalismi e senza l’intervento del notaio, sia con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.
Se il preliminare riguarda un immobile da costruire, tuttavia, la riforma contenuta nel Codice della crisi d’impresa (cfr. d.lgs. 14/2019) ha previsto l’obbligatoria stipula del preliminare di compravendita per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
La stipula del contratto preliminare in ambito immobiliare
Con la stipulazione del contratto preliminare, in sostanza, le parti assumono un preciso obbligo giuridico, mettendo per iscritto una serie di elementi relativi alla vendita, a titolo esemplificativo, la descrizione dell’immobile (ubicazione, caratteristiche, dati catastali, ecc.), il prezzo, le modalità e i termini di pagamento, eventuale caparra, acconto o penale, e così via.
In ambito di compravendita immobiliare, l’impegno preso con la stipula del preliminare ha l’effetto di fornire una particolare tutela sia al venditore (promittente) che all’acquirente (promissario): con il “compromesso”, infatti, si “blocca” l’affare evitando i rischi che l’altro possa tirarsi indietro, poiché le parti si obbligano giuridicamente, con efficacia vincolante, rispettivamente ad alienare e ad acquistare l’immobile secondo le modalità concordate.
La compravendita vera e propria si realizzerà con la successiva stipula del c.d. contratto definitivo, dopo un intervallo di tempo spesso indispensabile per la risoluzione di eventuali questioni burocratiche o, ad esempio, per richiedere finanziamenti, mutui, organizzare traslochi, ecc.
La trascrizione del preliminare
La c.d. trascrizione del contratto preliminare presso i Registri immobiliari è facoltativa, seppur consigliabile, in quanto garantisce l’acquirente grazie all’opponibilità ai terzi e al c.d. “effetto prenotativo”: il compratore, in forza di una trascrizione avvenuta in precedenza, potrà infatti prevalere su eventuali acquirenti futuri o sui creditori, su eventuali ipoteche successive alla trascrizione o su pignoramenti, nonché essere garantito da frodi del venditore.
La registrazione del preliminare
Diversa è, invece, la registrazione del contratto preliminare che è un adempimento a cui sono obbligatoriamente tenute le parti contraenti (i privati o il notaio) e anche l’agente immobiliare eventualmente incaricato della vendita, a norma degli artt. 2 e 10 tariffa del T.U. 26 aprile 1986 n. 131.
La registrazione va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma del preliminare, oppure 30 giorni qualora il contratto sia stato redatto con l’intervento di un notaio con scrittura privata autenticata o atto pubblico.
I costi della registrazione
Scopo della registrazione del preliminare è quello di dare una data certa al contratto. All’atto della registrazione dovranno versarsi anche una serie di imposte: in primis, l’imposta di registro, in misura fissa di 200 €, indipendentemente dal prezzo della compravendita.
Qualora sia prevista una caparra confirmatoria, si dovrà versare anche l’imposta proporzionale pari allo 0,50% delle somme. Ancora, se previsto un acconto sul prezzo, all’imposta in misura fissa si aggiunge anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo si tratti azione imponibile IVA, in questo caso viene unicamente applicata l’IVA di legge.
Tali imposte di registro proporzionali pagate in sede di registrazione del contratto preliminare si dovranno poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile.
A tali imposte si aggiungono i tributi speciali dovuti all’Agenzia delle Entrate per diritti di gestione della pratica, nonché l’imposta di bollo.
Che valore ha un preliminare di vendita non registrato?
La registrazione del preliminare, dunque, rappresenta un mero adempimento tributario, la cui mancata attuazione non comporta conseguenze di carattere civile sulla validità dell’atto. Il compromesso non registrato, dunque, ai fini di legge mantiene pieno valore tra le parti e non viene intaccato il reciproco impegno da queste assunto.
=> Casa: il contratto preliminare e relativa trascrizione
Le conseguenze della mancata registrazione del preliminare
Se non si provvede alla registrazione si commette un’evasione fiscale e l’Agenzia delle Entrate potrà agire in recupero dell’imposta applicando anche le relative sanzioni, che variano in relazione all’entità del ritardo: nel dettaglio, la sanzione amministrativa va dal 120% al 240% dell’imposta. Alle parti, tuttavia, è consentito sanare l’omissione con il ravvedimento operoso e ridurre le sanzioni.
Va, inoltre, segnalato che una mancata registrazione pone a rischio l’acquirente, soprattutto in caso di problemi nell’acquisto di un’abitazione ancora da costruire oppure, qualora il venditore sia un imprenditore, nell’ipotesi di eventuale fallimento di quest’ultimo.
I vantaggi della registrazione del preliminare
Con la registrazione, che garantisce data certa all’atto, il compratore è in grado di prevalere sulla procedura esecutiva che si dovesse aprire successivamente. Se la registrazione non è stata effettuata, invece, il contratto non registrato non sarà opponibile al fallimento, in quanto privo di data certa.
Inoltre, qualora il preliminare sia contratto per l’acquisto della prima casa, è possibile accedere alla fatturazione degli acconti sul prezzo di vendita con aliquota IVA agevolata al 4% solo se nel preliminare siano contenute le necessarie dichiarazioni previste dalla legge. In assenza di registrazione, l’amministrazione finanziaria potrebbe contestare la mancanza di data certa e dunque la scorrettezza della fatturazione degli acconti con aliquota agevolata.
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