Donazione immobile ai figli
La donazione di un immobile ai figli da parte dei genitori rappresenta una pratica sempre più diffusa, sia che si tratti di un immobile già in proprietà che di un’abitazione da acquistare o addirittura ancora da costruire.
Disciplina e oggetto della donazione
Si rammenta che, ai sensi dell’art. 769 c.c., la donazione rappresenta un vero e proprio contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte (donante) arricchisce l’altra (donatario), disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Qualunque tipo di bene può essere oggetto di donazione, tuttavia è necessario che l’atto di liberalità avvenga secondo le forme previste dalla legge. L’art. 782 c.c., in particolare, stabilisce che la donazione debba essere fatta per atto pubblico, a pena di nullità.
È dunque richiesto un documento redatto, con le formalità richieste dalla legge, da un notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato. La legge notarile, inoltre, richiede anche la presenza di due testimoni, o in mancanza il contratto sarà nullo.
Donazione diretta e indiretta
La donazione dell’immobile potrà avvenire in maniera diretta e indiretta.
Si parla di donazione diretta quando l’immobile (abitazione, locale commerciale, terreno, ecc.) è già nella titolarità del genitore/donante, sicché con la donazione si realizza direttamente il passaggio di proprietà da questi al figlio attraverso la redazione dell’atto pubblico (innanzi al notaio, con due testimoni, solitamente messi a disposizione dallo stesso studio notarile).
Qualora il figlio abbia meno di 18 anni, sarà necessario presentare preventivamente un’istanza al giudice tutelare (talvolta se ne occupa direttamente il notaio prima di procedere al rogito) con cui si chiede l’autorizzazione ad accettare la donazione fatta al minore.
Se, invece, il genitore non è già proprietario dell’immobile, ma desideri acquistarlo e donarlo al figlio o attendere che sia finito di costruire per donarlo, si potrà sfruttare la c.d. “donazione indiretta” per evitare il “doppio” passaggio di proprietà (dal proprietario al genitore e dal genitore al figlio) e non chiedere due volte l’intervento del notaio (una volta per l’acquisto e uno per la donazione).
È sufficiente che il genitore acquisti il bene intestandolo poi al figlio oppure (operazione meno frequente) versare sul conto del figlio il denaro con cui questi procederà all’acquisto dell’abitazione dal venditore. In una simile evenienza, nell’atto notarile andrà specificato che il denaro per l’acquisto è frutto di una donazione.
Come chiarito dalla giurisprudenza, in ipotesi di donazione indiretta non sarà necessaria la forma dell’atto pubblico per la validità ed efficacia dell’operazione, essendo sufficiente il rispetto del requisiti previsti per la validità del negozio tramite il quale tale donazione si realizza. Si pagheranno così le sole imposte tipiche del contratto di compravendita, e non quelle sulla donazione.
Donazione immobile al figlio: i costi
L’operazione di donazione di immobili in favore dei figli, nonostante abbia diversi vantaggi, avrà dunque necessariamente anche dei costi da coprire, in primis quelli per il notaio, assieme a quelli di diversi tipi di imposte.
La parcella del notaio a cui viene affidata la pratica varia a seconda dello studio e del professionista incaricato, nonché della complessità dell’affare e del valore dell’immobile oggetto di donazione.
L’onorario del notaio, inoltre, non comprende la sola apposizione della firma per validare i documenti, ma anche lo svolgimento di tutta una serie di attività di ricerca e verifica, stesura di documenti e necessari adempimenti.
In primis, sarà necessario preventivamente verificare l’esistenza di eventuali vincoli sul bene oggetto di donazione, richiedendo una visura catastale e ipotecaria. Inoltre, con i dati e le planimetrie depositati in catasto il professionista verificherà la corrispondenza alla situazione reale dell’immobile, dunque l’assenza di abusi edilizi. Dovranno essere corretti anche la localizzazione, la destinazione d’uso e la consistenza del bene.
Compiute le verifiche necessarie, il notaio provvederà alla redazione, registrazione e trascrizione dell’atto affinché questo sia valido anche nei confronti dei terzi.
Donazione immobile al figlio: le imposte
Il notaio, dunque, provvede anche alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate competente e al versamento delle relative imposte, insieme a quella di registro.
Il beneficiario della donazione, infatti, sarà tenuto al pagamento di un’imposta che andrà versata al momento della registrazione, ma se la donazione non eccede i limiti della franchigia, l’imposta di registro non è dovuta.
Aliquote e franchigie sono determinate in relazione al rapporto di parentela tra beneficiario e donante: questa ammonta al 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario.
Inoltre, se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.
Sulla donazione di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, altresì:
– l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile
– l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile
Per le donazioni di “prima casa” valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni: in questo caso il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
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