Vendita casa: se un erede si oppone

Cosa succede se, una volta morto un genitore, alcuni eredi vogliono vendere la casa di famiglia ricevuta in eredità e uno di loro si oppone?

In questi casi, per fortuna, a risolvere la situazione interviene la legge con due istituti: il retratto successorio e la divisione giudiziale.

Procedimenti evitabili se le parti si dimostrano disponibili a trovare un accordo e a dividersi equamente quanto ereditato. Meglio ancora se il genitore ha risolto il problema a monte, lasciando un testamento in cui ha provveduto a dividere equamente le parti tra tutti i suoi eredi.

 

La comunione ereditaria

Prima di capire cosa accade nel caso in cui, alla vendita di una casa ricevuta in eredità, uno degli eredi si oppone, è necessario comprendere cosa succede prima. La legge prevede infatti che quando gli eredi ricevono in eredità un bene indiviso, su di esso si formi una comunione ereditaria. A essere precisi è con l’accettazione dell’eredità che tra gli eredi nasce una comunione ereditaria, che la legge disciplina come una comunione ordinaria. L’art 1100 c.c. prevede infatti che quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le disposizioni che disciplinano la comunione.

 

La situazione naturalmente cambia nel momento in cui qualcuno dei coeredi prende l’iniziativa e chiede agli altri di vendere l’immobile ricevuto in eredità. A questo punto cosa accade se qualcuno si oppone alla vendita?

 

Retratto successorio

La prima situazione che si può realizzare è che, ad esempio, chi vuole vendere decida di alienare solo la sua quota. In questo caso la legge, a tutela degli altri coeredi, prevede che egli debba riconoscere loro il diritto di prelazione. L’art. 732 c.c. prevede difatti che: “Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali”.

 

Ricapitolando, se tra più fratelli e sorelle coeredi, uno vuole vendere, può anche decidere di alienare solo la sua quota. In questo caso però la legge richiede che prima di vendere a terzi egli debba notificare la proposta di vendita ai coeredi, che hanno due mesi di tempo dalla data dell’ultima notifica, per accettare. Se il coerede che vuole vendere non provvede a questa notifica i coeredi hanno la possibilità, finché permane la comunione ereditaria, di riscattare la quota da chi ha comprato o dal successivo avente causa. Chiara insomma la ratio di questo, come di altri istituti previsti dal codice civile in materia ereditaria: conservare i beni all’interno della famiglia.

 

Accordo tra i coeredi

Una seconda possibilità, decisamente più rapida e senza particolari formalità è quella che prevede un accordo tra i coeredi. In genere, se tra di essi c’è dialogo questa è la soluzione ideale. Non è infrequente in effetti che ad un certo punto, per aiutare un fratello o una sorella bisognosi di liquidità, chi all’inizio si era opposto alla vendita, a un certo punto ceda e acconsenta alla vendita l’immobile e alla suddivisione in parti uguali del ricavato.

Divisione giudiziale

Il terzo caso invece si verifica quando tra le parti sorgono dei contrasti e nessuno è disposto a cedere. In questo caso non resta che rivolgersi al giudice e aprire una procedura di divisione giudiziale.

A tal proposito occorre precisare che l’art 713 c.c. non prevede un termine entro il quale poter procedere a divisione. Il comma 1 prevede infatti che “I coeredi possono sempre domandare la divisione.” Solo il testatore può imporre limiti alla divisione.

Limiti alla divisione

Il primo caso si ha quando i coeredi sono tutti minori e il testatore stabilisce che la divisione non possa avvenire prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell’ultimo nato. Il secondo quando il testatore  stabilisce che per procedere alla divisione debbano passare non più di 5 anni dalla sua morte.

Termini che il giudice può ignorare, se lo richiedono gravi circostanze e previa istanza di uno o più coeredi.

In altri due casi invece il giudice può autorizzare la divisione con le dovute cautele: se tra i coeredi c’è un concepito o se è in corso un procedimento di filiazione.

La procedura di divisione giudiziale

Una volta optato per la divisione giudiziale, come si realizza dal punto di vista pratico?

Dunque, il primo passaggio della divisione giudiziale consiste nella individuazione di tutti i beni che concorrono alla formazione della massa ereditaria. Il secondo nella liquidazione dei beni ereditari e da ultimo “eseguita la stima, si procede alla formazione di tante porzioni quanti sono gli eredi o le stirpi condividenti in proporzione delle quote”.

L’assegnazione delle quote avviene per sorteggio se sono uguali, per attribuzione se diverse.

La divisione per testamento

Tutti problemi e lungaggini che è possibile evitare se il defunto ha disposto la divisione per testamento (art. 734 c.c.).

In effetti, se il testamento non ha leso i diritti dei coeredi, effettuare la ripartizione dei vari beni che cadranno in successione quando si è ancora in vita, è il modo migliore per evitare che i coeredi si accapiglino per spartirsi l’eredità.

 

 

 

 

TI POTREBBE INTERESSARE

SEPARATI IN CASA: DIRITTI E DOVERI

Per separati in casa si fa riferimento a quei coniugi che decidono di continuare a vivere sotto lo stesso tetto anche se è venuta meno l’affectio coniugalis che caratterizza il vincolo coniugale.

Leggi tutto

 

SAN VALENTINO: GLI INNAMORATI NON VOGLIONO VIVERE INSIEME

In occasione di San Valentino, la festa degli innamorati, Casa.it ha condotto un sondaggio per comprendere le esigenze abitative delle coppie, con risultati imprevisti.

Leggi tutto

 

COMODATO D’USO DI UN IMMOBILE: TUTTE LE INFORMAZIONI

Il comodato d’uso gratuito di un immobile è un contratto che consente di consegnare un immobile a terzi per un determinato periodo di tempo… Gratuitamente.

Leggi tutto

 

 

 

 

Commenti

commenti