Il contratto di mediazione immobiliare
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Il contratto di mediazione immobiliare non è definito dal codice civile, lo è però il mediatore, ovvero il soggetto che mette in contatto il compratore e il venditore dell’immobile al fine di fargli concludere il contratto. L’incarico di mediazione può essere conferito anche oralmente, ma la prassi prevede l’utilizzo di moduli scritti. Conferito l’incarico, se l’affare si conclude per l’intervento del mediatore costui ha diritto alla provvigione.
A questo diritto, a cui si accompagna quello del rimborso spese quando la mediazione non ha successo, si contrappongono precise responsabilità del mediatore, anche se, come chiarito di recente dalla Cassazione, devono essere rapportate alle conoscenze che si possono esigere dalla particolare categoria professionale di appartenenza.
Il mediatore immobiliare
Il codice civile non definisce la mediazione, ma il mediatore (art. 1754) come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.”
Il mediatore immobiliare per poter esercitare la sua attività di mediazione tra chi desidera acquistare casa e chi la vuole porre in vendita, deve essere iscritto ad un albo. Tale obbligo è sancito dall’art. 2 della legge n. 39/1989 contenente le “Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore.” Iscrizione che è obbligatoria anche se l’attività di mediazione è esercitata in modo discontinuo e occasionale.
L’iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione presenti presso le Camere di Commercio abilita ad esercitare la professione “su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare” come previsto dall’art 3 della legge n. 39/1989.
Forma dell’incarico alla vendita
Per quanto riguarda la forma dell’incarico a vendere, occorre precisare che esso non richiede una particolare forma, nel senso che il conferimento può avvenire anche oralmente.
In realtà è prassi consolidata il ricorso a moduli prestampati. Prestampati che, se il mediatore utilizza che per l’esercizio della propria attività e in cui sono riportate le condizioni del contratto, devono essere depositati in copia presso la commissione che si occupa delle iscrizioni a ruolo e della tenuta degli albi.
Essi devono contenere i dati relativi all’iscrizione all’albo del mediatore, in caso di società del legale rappresentante, devono essere scritti in modo chiaro e facile da comprendere, nel rispetto della buona fede contrattuale.
Il diritto alla provvigione
Il mediatore, come previsto dall’art 1755 c.c. “ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.” Provvigione che però non spetta a tutti, ma solo ai mediatori iscritti nei ruoli (art. 6 legge n. 39/1989).
Il punto chiave di questa disposizione è quello che fa riferimento alla conclusione dell’affare. Ovvero, quando la compravendita di un immobile può dirsi conclusa per l’intervento del mediatore, al fine di riconoscergli la sua provvigione?
Di recente la Cassazione ha avuto modo di chiarire, nella sentenza n. 11776/2019, quando il mediatore immobiliare ha diritto e quando non ha diritto alla provvigione, nei seguenti termini: “nell’incarico alla mediazione, perché sorga il diritto alla provvigione è necessario verificare, giusta disposto dell’art. 1755 cod. civ., se ‘l’affare si è concluso’, bastando a tal fine che la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera svolta, ancorché quest’ultima consista nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti. (…) Per contro non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.”
Un’altra pronuncia della Cassazione del 2015, la n. 24397, ha individuato nella conclusione del preliminare con l’intervento del mediatore, il momento chiave il cui acquista il diritto alla provvigione, senza che rilevi la successiva mancata stipula del definitivo.
Il fatto che il mediatore riesca a concludere l’affare per il quale gli è stato conferito l’incarico, non fa venire meno, ai sensi dell’art. 1756, il diritto al rimborso delle spese sostenute per la parte, naturalmente salvo accordi o usi contrari.
Responsabilità del mediatore
Nel momento in cui il mediatore riceve l’incarico per concludere la compravendita immobiliare non ha solo diritti, ma ha anche obblighi e precise responsabilità.
L’art. 1759 c.c. pone a suo carico il dovere “comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.” Solo così si garantisce alla parte di poter valutare o meno la convenienza di un determinato affare.
La responsabilità del mediatore immobiliare, tuttavia, come evidenziato dalla recente Cassazione n. 14158/2019, non può “estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. La responsabilità del mediatore in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, può configurarsi nei soli casi in cui questi abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.”
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