Le responsabilità del notaio nel rogito
Le responsabilità del notaio per il rogito non si realizzano solo per inadempimenti legati al momento della pura redazione dell’atto. Il notaio infatti è tenuto a tutta una serie di controlli e adempimenti preventivi e successivi alla redazione dell’atto finalizzati a far sì che il rogito realizzi il suo scopo tipico, ovvero il trasferimento dell’immobile in modo sicuro per entrambe le parti.
Responsabilità contrattuale del notaio
La responsabilità del notaio nello svolgimento delle sue funzioni ha natura contrattuale. Ne consegue che, anche per quanto riguarda la redazione di un rogito necessario a formalizzare una compravendita immobiliare, il notaio, in caso d’inadempimento va incontro a una responsabilità professionale di tipo contrattuale derivante dal contratto di mandato con cui gli è stato conferito l’incarico.
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Compreso che il notaio, in caso di problemi derivanti da un rogito redatto senza il rispetto delle formalità richieste dalla legge o senza avere espletato le necessarie attività previste, incorrerebbe in una responsabilità di tipo contrattuale, quando, esattamente la stessa si va a configurare? A questa domanda risponde esaustivamente la giurisprudenza, che in diverse occasioni si è trovata a dover precisare quali sono le principali condotte del notaio fonte di responsabilità contrattuale nella redazione di un rogito.
Attività preparatorie e successive per il raggiungimento dello scopo
La Cassazione nella sentenza n. 8703/2016 chiarisce in particolare che: “per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo.
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Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 cod. civ.”
Verifica dell’identità delle parti
La Cassazione n. 11767/2017 invece ha messo in evidenza un altro obbligo a carico del notaio, ovvero quello di accertamento dell’identità personale delle parti “che deve formare oggetto di un convincimento di certezza raggiunto anche al momento dell’attestazione secondo regole di diligenza, prudenza e perizia professionale, di tal che anche l’esibizione di una carta di identità – nella specie, peraltro, non esaminata dal notaio – o di altro documento equipollente può non risultare da sola sufficiente alla corretta identificazione della persona fisica.”
Indicazione dell’esistenza di un vincolo
Appurato che al notaio spetta tutta una serie di controlli preventivi necessari a far sì che la compravendita immobiliare si perfezioni e si concretizzi, la Cassazione nella sentenza n. 25113/2017 ha enunciato un importante principio di diritto: “In tema di responsabilità professionale del notai, l’omessa indicazione dell’esistenza di un vincolo (nella specie, di natura archeologica) su un bene immobile oggetto di compravendita o permuta determina, secondo i criteri della preponderanza dell’evidenza (o del “più probabile che no”) e della regolarità causale, l’addebito al professionista dell’evento dannoso consistito nella successiva adozione, da parte del Comune, della revoca in autotutela della concessione edilizia e dell’ordine di demolizione delle opere nel frattempo realizzate, nonché nell’acquisizione dell’area al patrimonio demaniale”.
Altre cause di responsabilità contrattuale del notaio
Le condotte menzionate, che danno vita a responsabilità contrattuale del notaio non sono ovviamente le uniche di cui si è occupata la giurisprudenza.
Numerose sono le sentenze, impossibili da elencare in questa sede, che hanno avuto un ruolo importantissimo nell’individuare dettagliatamente i principali obblighi gravanti sul notaio a cui venga chiesto di rogitare una compravendita immobiliare.
Obblighi, tra i quali, meritano di essere menzionati i seguenti:
– verifica della capacità a contrarre delle parti;
– accertamento dell’eventuale sussistenza di vincoli di indisponibilità del bene oggetto del contratto (usi civici, vincoli ambientali) o di diritti di terzi gravanti sull’immobile;
– controllo della presenza di eventuali trascrizioni immobiliari (es. ipoteca);
– adempimenti pubblicitari dell’atto nelle forme di legge per renderlo opponibile a terzi;
– consulenza fiscale nei limiti delle normali conoscenze che il notaio deve avere in questa materia.
