Acconto IMU e TASI 2019: idee chiare in soli 7 passi
Si avvicina il versamento dell’acconto IMU e TASI per il 2019, ma prima di procedere al calcolo occorre avere le idee chiare se e per quali immobili è necessario versare. Se è vero infatti che si applicano le aliquote dell’anno scorso, non è detto che l’importo da versare sia lo stesso di un anno fa. Bisogna infatti tener conto delle eventuali variazioni avvenute nel 2019 (come quelle relative alle destinazioni d’uso). Acconto IMU e Tasi: ecco una sintesi per non perdersi.
1 – Di cosa si tratta?
Cos’è l’IMU?
L’IMU è l’imposta municipale propria, è stata istituita nel 2011 ma è entrata a regime nel 2015, ha sostituito sia l’ICI che l’IRPEF (comprese le addizionali IRPEF) dovuta sui redditi fondiari ovvero quelli relativi a beni immobili non locati.
Cos’è la TASI?
Tasi è l’acronimo di Tassa sui Servizi Indivisibili, è stata istituita dalla legge di stabilità 2014, entrata a regime nel 2015. Essa riguarda i servizi comunali rivolti alla collettività, come ad esempio la manutenzione stradale o l’illuminazione comunale.
2 – Come avviene il pagamento dell’IMU e della TASI?
L’IMU e la TASI devono essere versate in due rate di pari importo (50%):
– prima rata di acconto – 50% in acconto al 16 giugno (17 giugno per l’anno 2019 perché il 16 giugno è una domenica e quindi in questo caso la scadenza slitta al primo giorno lavorativo successivo )
– seconda rata a saldo – 50% a saldo al 16 dicembre.
In alternativa è possibile versare in un’unica soluzione entro il 17.6 (tale versamento non può tuttavia considerarsi definitivo in quanto il Comune può deliberare variazioni IMU per l’anno in corso fino ad ottobre, con il rischio quindi di dover poi effettuare un conguaglio più alto a dicembre).
Da tenere in considerazione che ai fini del calcolo dell’acconto:
– vanno utilizzate le aliquote e detrazioni dei 12 mesi dell’anno precedente risultanti dal Regolamento comunale
– vanno tenute in considerazione le eventuali variazioni intercorse nel 2019 rispetto al 2018 come ad esempio la modifica dell’utilizzo dell’immobile (2018 per esempio “a disposizione” e 2019 “abitazione principale”).
Il versamento può essere effettuato tramite apposito bollettino, ovvero tramite il modello F24.
E’ prevista la compensazione del tributo dovuto con altri crediti vantati dal contribuente.
3 – Qual è il presupposto per l’applicazione di IMU e TASI?
Il presupposto per l’applicazione dell’IMU
La regola è il possesso di immobili o di diritti sull’immobile stesso (usufruttuario, diritto d’uso, diritto di abitazione e titolari di altri diritti).
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Importante, la deroga alla regola del possesso è la seguente: Ai fini IMU, in deroga al principio generale, sono considerati soggetti passivi: – il locatario di immobili detenuti in leasing; – il concessionario di aree demaniali in regime di concessione; – il coniuge assegnatario della ex casa coniugale. |
Il presupposto per l’applicazione della TASI
La regola è il possesso o la detenzione, quindi l’utilizzo (sono detentori l’inquilino, il comodatario, l’affittuario se l’immobile è oggetto di un contratto di affitto di azienda), a qualsiasi titolo di fabbricati, ivi compresa l’abitazione principale e di aree edificabili, ad eccezione dei terreni agricoli.
La Tasi complessivamente dovuta in relazione all’immobile deve essere ripartita tra possessore e detentore. La misura della ripartizione è decisa dal Comune tramite proprio regolamento: l’imposta a carico del detentore deve essere compresa tra il 10% ed il 30% dell’imposta complessivamente dovuta sull’immobile (la parte rimanente è a carico del possessore). Se il Comune nulla prevede al riguardo, la quota a carico del detentore è del 10%.
Se l’immobile è destinato ad abitazione principale, l’esonero dal versamento della Tasi spetta solo all’utilizzatore; il possessore, al contrario, sulla quota di sua pertinenza, dovrà pagare regolarmente su tale immobile sia l’Imu che la Tasi.
ll locatore e il detentore sono titolari di autonome obbligazioni tributarie e la responsabilità solidale è prevista solo nell’ambito dei comproprietari o dei detentori e non, quindi, tra possessore e detentore.
Quindi, nel caso in cui il possessore sia obbligato al versamento del tributo ma non ottemperi alla propria obbligazione, il proprietario non è responsabile del mancato pagamento da parte dell’inquilino.
Infine, in base a quanto disposto dall’art. 1 comma 673 della L. 147/2013 in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TASI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie e non dal detentore.
4 – Gli immobili interessati
L’Imu e la Tasi si devono versare con riferimento agli immobili posseduti sul territorio di ciascun Comune.
L’abitazione principale è esente da Imu e da Tasi.
| Imu | Tasi | |||
| Fabbricati | -> | Sì | Sì | |
| Abitazione principale, pertinenze e fabbricati assimilati | -> | No
(solo A/1, A/8, A/9) |
No
(solo A/1, A/8, A/9) |
|
| Fabbricati rurali | -> | No | Sì | |
| Aree fabbricabili | -> | Sì | Sì | |
| Terreni agricoli | -> | Sì | No |
| Ci sono alcuni casi in cui l’immobile è equiparato ad abitazione principale e quindi non è necessario pagare IMU e TASI. Alcuni casi sono previsti dalla legge, altri possono essere disposti dal Comune, come per esempio a titolo esemplificativo e NON esaustivo:
– le unità possedute da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata; – unità immobiliare posseduta da cittadini italiani residenti all’Estero, iscritti AIRE, purchè non locato o data in comodato d’uso.
|
5 – Come si calcolano IMU e TASI?
È indispensabile conoscere alcuni dati:
- rendita catastale (se l’immobile non dovesse averne alcuna sarebbe un caso particolare da verificare nel prosieguo);
- la categoria catastale;
- i moltiplicatori catastali;
- le aliquote;
- le detrazioni;
- le riduzioni
| Si consiglia, in particolare per le aree fabbricabili, per i terreni agricoli, fabbricati d’impresa categoria D e per i fabbricati senza rendita di “non provvedere da soli, ma di farsi aiutare dal consulente di fiducia!” |
Fabbricati
Per i fabbricati dotati di rendita catastale, la base imponibile Imu e Tasi è la medesima. Essa è costituita dalla rendita catastale, rivalutata del 5% moltiplicate per i moltiplicatori indicati in tabella.
Per i fabbricati di categoria catastale D privi di rendita, si utilizzano i valori contabili rivalutati.
| Categoria catastale | Moltiplicatore |
| A (diverso da A/10) – C/2 – C/6 – C/7 | 160 |
| B | 140 |
| C/3 – C/4 – C/5 | 140 |
| A/10 e D/5 | 80 |
| D (escluso D/5) | 65 |
| C/1 | 55 |
Tanto ai fini Imu quanto ai fini Tasi è prevista inoltre una riduzione del 50% della base imponibile per i fabbricati inagibili e inabitabili, nonché per gli immobili vincolati ai sensi dell’articolo 10, D.Lgs. 42/2004.
I fabbricati posseduti dal costruttore (o ristrutturatore), destinati alla vendita e non locati, sono esenti dall’Imu, mentre la Tasi risulta dovuta.
È possibile beneficiare della riduzione al 50% in relazione agli immobili dati in uso gratuito ai familiari in linea retta entro il primo grado, con contratto registrato (la riduzione non viene meno, nel caso di decesso del comodatario, a favore del coniuge con figli minori); tale agevolazione è comunque soggetta al rispetto di determinati vincoli.
Terreni agricoli
I terreni agricoli sono imponibili solo ai fini Imu. La base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, a cui applicare un moltiplicatore di 135.
I terreni sono comunque esenti anche da Imu nelle seguenti situazioni:
- quando ubicati nei Comuni montani elencati nella circolare n. 9/1993. Alcuni Comuni sono designati parzialmente montani (PD) e l’esenzione vale per una parte del territorio comunale;
- terreni ubicati nelle cosiddette “isole minori” indicate nell’allegato A della L. 448/2001 (sono sostanzialmente tutte le isole italiane, eccettuate la Sicilia e la Sardegna);
- per i Coltivatori Diretti e gli Imprenditori Agricoli Professionali, purché iscritti nell’apposita previdenza, l’esenzione spetta per tutti i terreni non edificabili, ovunque ubicati (quindi anche in territori pianeggianti). A tal fine, è necessario che detti terreni siano sia posseduti che condotti da parte di tali soggetti;
- i terreni a immutabile destinazione agrosilvopastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile sono del tutto esenti.
Aree edificabili
Le aree fabbricabili sono tassate tanto ai fini Imu quanto ai fini Tasi. La base imponibile è data dal valore venale in comune commercio. Si ricorda comunque che molti Comuni individuano dei valori di riferimento ai quali il contribuente può adeguarsi per evitare contestazioni future. Si consiglia di verificare di volta in volta con il Comune in quanto può capitare che il Comune adotti delle variazione che non comunica ai possessori delle aree edificabili.
6 – Le aliquote applicabili
Sono previste delle aliquote base, ma ogni Comune ha una certa elasticità, quindi vi consigliamo di verificare la delibera comunale per l’anno di riferimento a questo link.
7 – Le riduzioni
Riduzioni dell’aliquota IMU pari al 25% è prevista per i fabbricati dati in locazione con canoni concordati.
L’agevolazione si estende anche alla TASI per cui, in questo caso, potranno usufruirne sia il locatore che il conduttore.
In collaborazione con:
Anna Pacileo
Dottore Commercialista
Revisore Contabile
Consulente tecnico del giudice
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