La scadenza del contratto di locazione
Più che di scadenza del contratto di locazione è più corretto parlare di scadenze. I contratti di locazione previsti e disciplinati dal nostro ordinamento infatti sono davvero molti. Ci sono le locazioni in generale, quelle senza determinazione di tempo del codice civile e i contratti previsti dalle leggi speciali che, al fine soddisfare le esigenze più variegate, presentano scadenze diverse. Senza dimenticare che, accanto alle scadenze naturali ci sono quelle anticipate, che si verificano in tutti quei casi in cui la legge consente al locatore o al conduttore d’interrompere anzitempo il rapporto, attraverso l’esercizio del diritto di recesso.
La scadenza del contratto d’affitto in generale
La scadenza è il termine naturale del contratto di locazione. Il legislatore ha infatti previsto che questo tipo di negozio non può avere una durata indeterminata. A disporre questa regola è l’art. 1574 c.c. il quale dispone che “salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto”. Regola confermata anche dall’art. 1571 c.c., per il quale il godimento del bene concesso dal locatore può essere previsto per un “certo” tempo.
La necessità di stabilire una scadenza per il contratto di locazione è talmente importante che il legislatore, nell’art 1574 c.c. indica le scadenze a cui ricondurre tutti quei contratti di locazione di cui le parti non hanno determinato la durata.
Ne consegue che, se le parti stipulano un contratto di locazione per un tempo determinato (art 1596 c.c.), esso verrà a cessare con lo spirare del termine, ovvero alla sua scadenza naturale.
Le scadenza del contratto di locazione dei fondi urbani
Alle regole del codice civile per la locazione in generale, si affiancano quelle relative alla locazione dei fondi urbani, che possono avere varie destinazioni.
L’art. 1607 c.c. ad esempio stabilisce che la locazione di una casa può durare per tutta la vita dell’inquilino e addirittura per i due anni successivi alla sua morte. Regola tuttavia che non vale per tutti i contratti di locazione di fondi urbani. Ci sono, infatti, leggi speciali che prevedono e disciplinano diversi tipi di locazione di fondi urbani con le scadenze più svariate, allo scopo di soddisfare bisogni ben precisi.
La scadenza del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo
In materia di locazioni ad uso abitativo ad esempio, le scadenze contrattuali più importanti sono quelle che riguardano:
– le locazioni di immobili urbani (legge n. 392/1978), i cui contratti devono avere una durata minima quattro anni, rinnovabile tacitamente di altri quattro se nessuna delle parti comunica disdetta all’altra parte sei mesi prima della scadenza con lettera raccomandata. Scadenza prevista anche per i contratti di locazione di libero mercato disciplinati dall’art. 2 della legge n. 431/1998;
– le locazioni a canone concordato di durata triennale con possibilità di rinnovo biennale;
– le locazioni transitorie, che hanno una scadenza naturale di diciotto mesi;
– le locazioni destinate agli studenti universitari “di durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima”.
La scadenza dei contratti ad uso diverso da quello abitativo
Per quanto riguarda invece le locazioni ad uso diverso da quello abitativo (art. 27 – legge n. 392/1878) stipulate per svolgere attività industriali, commerciali e artigianali d’interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e organismi di promozione turistica e similari, esercizio abituale e professionale di attività di lavoro autonomo, la legge prevede che la scadenza del contratto non può essere fissata in un termine inferiore ai sei anni. Anni che diventano nove se l’immobile è destinato ad attività alberghiera e similare.
Scadenza anticipata del contratto di locazione
Non sempre però un contratto di affitto giunge alla sua scadenza naturale.
La legge infatti consente al locatore e al conduttore di poter recedere unilateralmente dall’accordo per motivi determinati previsti dalla legge o per il verificarsi di gravi motivi, prima dello spirare del termine, previa comunicazione della disdetta all’altra parte almeno sei mesi prima.
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