Lusso: a Milano domanda forte nella fascia “top”
Nel primo semestre 2017 il mercato milanese delle residenze esclusive consolida il trend che nel 2016 avevi visto tutti gli indicatori chiave di mercato segnare un netto scarto verso valori estrememente positivi.
È quanto emerge dall’ultimo Osservatorio sulle residenze esclusive relativo al primo semestre 2017 pubblicato da Tirelli & Partner.
Nella prima parte dell’anno in corso si registra un assestamento più che un ulteriore balzo in avanti, principalmente a causa della componente qualitativa dell’offerta, che fatica ad adeguarsi alle richieste, molto selettive e “mature”.
La domanda è particolarmente forte nella fascia “top” (oltre i 250 mq) e in quella media per la componente di investimento, ma non sempre trova riscontro sul mercato: il gap qualitativo tra le attese dei potenziali acquirenti e la realtà dello stock “ingabbia” alcune potenzialità del mercato che di per sè sarebbe pronto a un vero e proprio boom nelle transazioni.
L’analisi condotta prende in esame solo le residenze esclusive. In questa categoria rientrano:
– Abitazioni il cui valore di compravendita al mq è maggiore di 7.000 euro o il cui valore complessivo è superiore a 1.000.000 euro
– Abitazioni con superficie minima di 50 mq, il cui canone di locazione è superiore ai 200 euro al mq per anno o il cui canone annuo complessivo è maggiore di 40.000 euro
Le abitazioni che rispettano queste caratteristiche inoltre sono ubicate nelle seguenti zone: quadrilatero, centro storico, Brera -Garibaldi, Magenta, Venezia – Manin – Giardini – Duse o Zona residuale (zona virtuale formata da tutte le residenze che rispondono ai parametri indicati, ma che non sono ubicate nelle zone sopra menzionate).
L’andamento degli indici di assorbimento – ovvero la percentuale di immobili venduti sul totale degli immobili presenti sul mercato – è stato nel complesso positivo con un incremento in quattro delle sei zone analizzate, portando il valore medio al 15,2% dal 14,4% del semestre precedente.
La strada da percorrere per tornare ai livelli standard pre-crisi (intorno al 25%) è ancora lunga e dipenderà in gran parte dalla qualità delle residenze che verranno immesse sul mercato nei prossimi mesi.
Tempi di vendita e sconti
Da un lato si riscontra che, qualora valutate correttamente in sede di immissione sul mercato, le case di maggiore pregio confermano nel prezzo di vendita il valore di stima ottenendo offerte spesso pari o comunque molto vicine alla richiesta.
Dall’altro invece il mercato mostra ancora un consistente numero di residenze sopravvalutate che faticano ad avere offerte o le ottengono a valori scontati ampiamente sopra il 10%. In ogni caso resta il fatto che l’effetto combinato della ripresa d’interesse della domanda e dell’adeguamento dei prezzi richiesti dai venditori in soli tre anni ha quasi dimezzato lo sconto.
Gli sconti medi ottenuti rispetto al prezzo richiesto nelle transazioni concluse confermano il trend decrescente attestandosi per la prima volta da ben 11 semestri sotto la soglia del 9% (8,8%). La variabilità all’interno del campione resta sempre notevole.
I tempi medi di giacenza dell’invenduto mostrano un leggero miglioramento attestandosi comunque intorno ai due anni (24,2 mesi), a dimostrazione che resta comunque consistente l’offerta con qualità insufficiente rispetto alle attese degli acquirenti, uno stock che farà fatica a essere assorbito nel futuro..
Prezzi
La dinamica dei prezzi mostra una sostanziale stabilità. Rispetto al 2016 nel suo complesso si registra un leggero incremento del prezzo medio, pari allo 0,4%. Di uguale valore, ma con segno opposto la variazione rispetto alla seconda parte del 2016, che aveva mostrato un forte aumento.
La dinamica dei prezzi è comunque polarizzata in funzione della qualità.
Crescono dell’1,2% i prezzi delle case nuove o ristrutturate, mentre di converso scendono dell’1,9% quelli delle abitazioni usate che necessitano di sostanziali interventi di ristrutturazione. Allo stesso modo salgono i prezzi medi massimi (+0,5%) mentre scendono quelli medi minimi (-1,2%).
L’incremento maggiore si registra però nella fascia altissima del mercato.
Crescono di oltre il 5% tanto i Top Prices, quanto i prezzi medi complessivi di questo segmento. Un segno inequivocabile che lo scenario generale improntato a un maggiore ottimismo ha spinto a riaffacciarsi sul mercato i proprietari di residenze importanti che in tempi di crisi avevano ritenuto opportuno sospendere i loro propositi di vendita.
Con uno stock ampio, ma qualitativamente povero, la qualità diventa sempre più il vero fattore discriminante per una domanda molto selettiva ed evoluta.
Un fattore che si affianca a quello legato puramente alla location per avviare un cambiamento del mercato immobiliare milanese legato ad una modernizzazione del concetto di qualità del vivere come già accaduto in molte metropoli nel mondo.
Anche in questo semestre sono state vendute residenze importanti con valori assoluti di realizzo molto alti. La compravendita più rilevante si è registrata in zona Venezia-Duse con un valore complessivo di 8,5 milioni di euro e un prezzo al mq che sfiora i 17.000 €. La somma delle vendite che occupano i 3 gradini del podio raggiunge i 18 milioni di euro, appena al di sotto del massimo storico (19.050.000€) registrato sia nel periodo precedente sia nel corso del primo semestre del 2011. Vale la pena evidenziare che nella prima parte del 2013 – il periodo più buio degli anni di crisi – questo valore fu appena superiore agli 8 milioni di €
