Yard: le previsioni del real estate in Italia
Il 2017 ha tutte le caratteristiche per essere identificato come un anno-ponte, un anno cioè di preparazione a quello successivo che, per diverse ragioni, potrebbe invertire la china al ribasso che per molti anni ha afflitto l’economia italiana, in particolare l’industria del real estate.
Ci sono tutti i presupposti perchè si possa prevedere una ripresa, anche nel mercato immobiliare italiano. È quanto emerge dal 2° Rapporto Yard di previsioni sul ciclo immobiliare che individua i principali punti di leva per una spinta positiva grazie ai quali poter dare soluzione ai fattori critici come il consumo residenziale che incide troppo sul mercato, un mercato residenziale che lentamente scivola fuori dai circuiti produttivi, essendo relegato a una forma di scambio fra privati, a un’economia curtense di tipo familistico e il fatto che spesso restano senza risposte interessanti i fabbisogni abitativi delle nuove generazioni.
Ecco le leve su cui puntare per dare soluzione ai fattori critici del settore immobiliare
1° punto di leva – La domanda residenziale c’è
Il 2016 ha consolidato l’emergere della domanda abitativa che, fra il 2011 e il 2014, si era astenuta cautelativamente in attesa di una stabilizzazione della situazione finanziaria. Continua, infatti, a espandersi la propensione all’acquisto di immobili spingendo molti acquirenti a presentarsi sul mercato, attualmente stimati in circa 950mila, rispetto ai 907mila del 2012. Il tasso di soddisfacimento è tuttavia salito di poco dal 49% al 55%, a causa della bassa qualità dei prodotti presenti nel mercato.
Per i prossimi anni bisognerà attentamente valutare alcuni recenti fenomeni demografici che hanno portato a una stabilizzazione della popolazione residente, mentre si prevedeva all’orizzonte del 2020 un incremento di circa un milione di abitanti. Inoltre, la fiammatina di acquisti del 2016 potrebbe aver esaurito il serbatoio di domanda pregressa con impellente bisogno di una nuova abitazione.
La domanda cresce, ma è più esigente e ha difficoltà a trovare i prodotti che cerca.
2° punto di leva – Redditi bassi, ma ricchezza da scongelare
In questi ultimi anni il reddito disponibile delle famiglie italiane ha subito una limatura verso il basso: dall’introduzione dell’Euro fino al 2006 è cresciuto, seppur di poco, in termini reali; negli anni successivi fino al 2012/2013 si è ridotto in modo significativo di circa il 10%.
Le più recenti rilevazioni indicano un miglioramento. Il volume complessivo del reddito disponibile familiare viene stimato per il 2016 attorno ai 1.030 miliardi di €.
Comparati con gli altri grandi paesi europei, i livelli di reddito pro-capite italiani restano più bassi, ma come è noto la ricchezza finanziaria e in beni reali molto più
elevata.
Le stime (basate sulle rilevazioni di giugno 2016) indicano un accresciuto valore delle attività finanziarie pari a oltre 4.000 miliardi di € e un incremento dell’8,5% fra 2012 e 2016.
Le famiglie italiane, di fronte alle incertezze del contesto economico, tengono bloccato il risparmio, in attesa di poterlo impiegare in modo sicuro o di investirlo in immobili rispondenti alle proprie aspettative, attualmente non presenti nel mercato immobiliare.
Inoltre, il potere d’acquisto sta migliorando facendo accrescere la propensione delle famiglie agli investimenti fissi lordi che registrano variazioni positive dal 2015, con un’incidenza sul reddito disponibile ormai superiore all’8%.
3° punto di leva – Rottamare il rottamabile, inventare l ‘abitabile
Il boom del residenziale si è consumato nei primi anni duemila nei territori periferici, ultra-periferici e negli hinterland metropolitani. Chi ha comprato lontano dai
centri d’interesse, i quasi 13 milioni di pendolari, non sono al momento soddisfatti della scelta fatta.
La localizzazione e l’ambiente urbano di riferimento per l’abitare hanno acquisito una crescente importanza. Da qui deriva l’oggettivo bisogno di rigenerare pezzi di città attraverso la demolizione di quartieri degradati, obsoleti o invivibili (pensiamo ad alcuni quartieri di case popolari).
Se si riesce a invertire l’opinione dominante e sperimentare con amministrazioni locali illuminate progetti che vadano in questa direzione, si aprirebbe un interessantissimo campo di intervento per il real estate.
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