Affitti: l’analisi di domanda, offerta e rendimenti
- Affitti: buoni i segnali di riavvicinamento fra domanda e offerta.
- L’offerta di appartamenti in affitto in Italia è ancora cresciuta. Vivace la domanda
Il calo della domanda delle famiglie potenzialmente interessate ad acquistare una casa negli anni scorsi aveva di fatto alzato la domanda di abitazioni in affitto, vivacizzando un mercato che sembrava languire da parecchio tempo, soprattutto nelle città di media grandezza e nelle periferie delle principali aree metropolitane.
Ora, seppur a fronte di una ripresa della domanda di immobili in locazione, particolarmente nei periodi di maggiore crisi del mercato (2011 – 2013), l’offerta di abitazioni in affitto è cresciuta, soprattutto nelle zone centrali e semicentrali delle grandi città, per vari motivi.
Molte famiglie in affitto hanno preferito spostarsi di zona per pagare un canone più basso, altre, maggiormente colpite dalla crisi, si sono spostate nei comuni dell’hinterland e molte abitazioni sono rimaste a lungo sfitte per le richieste di canoni considerati troppo elevati dal mercato.
Bisogna poi sottolineare che in fase di rinnovo dei contratti di locazione non pochi proprietari hanno preferito rivedere al ribasso (mediamente del 30% negli ultimi 5 anni) il canone pur di non perdere un inquilino affidabile e in regola coi pagamenti.
Dal lato dei rendimenti, il rapporto fra i canoni e i prezzi di vendita degli ultimi anni ha favorito un loro rialzo, ma non in maniera omogenea.
Ad esempio, i prezzi di vendita degli appartamenti “usati” sono scesi maggiormente rispetto ai canoni soprattutto nelle aree periferiche delle grandi città e ciò ha favorito una ripresa dei rendimenti.
Oggi nei quartieri della periferia di alcune città il rendimento lordo annuo supera spesso il 5%, grazie all’abbassamento dei prezzi di vendita rispetto al canone richiesto.
Nella media generale, a partire dalle macro aree urbane del centro città delle nostre principali aree metropolitane, si registra un rendimento lordo medio annuo del 4,5% che sta a significare, approssimativamente, una rendita netta del 2,7% (tasse e spese di gestione escluse).
Spostandosi in aree meno centrali e conseguentemente con affitti anche meno cari rispetto al centro, la discesa dei prezzi di vendita si è fatta sentire di più e questo ha inciso in misura maggiore sui rendimenti: la media annua (lorda) sale infatti al 5,0%.
Nelle aree periferiche delle grandi città, la media generale sale maggiormente (5,7%), d’altronde, più si eleva il rendimento è maggiore può essere il rischio legato all’investimento: in questo caso si tratta di un rischio soprattutto vincolato alla affidabilità dell’inquilino e alla rivalutazione in conto capitale del valore dell’immobile, meno sicura rispetto agli immobili centrali e semicentrali.
IL RAFFRONTO FRA DOMANDA E OFFERTA IN TERMINI DI CANONI
Dalle analisi di Casa.it condotte sulla base delle decine di migliaia di richieste ed offerte di appartamenti in locazione nelle principali città italiane, si evidenzia che lo scarto medio fra il canone richiesto dai proprietari e quello invece atteso dai conduttori è in media del 6,5%.
A Milano e Roma la forbice è rispettivamente del 5,5% e del 7,5%. Nella Capitale, quindi, lo scarto è superiore alla media nazionale, mentre il capoluogo che registra il minor gap fra domanda e offerta è Bari: 4,3%.
La forbice fra i due canoni rilevata a gennaio 2017 è comunque meno ampia rispetto a quella registrata esattamente un anno fa, quando lo scarto medio era dell’8,3%. Ciò potrebbe indicare che, nonostante i timori di un rialzo dei canoni da parte dei conduttori, oggi si registrano dei buoni segnali di riavvicinamento fra domanda e offerta.
I TREND DI DOMANDA E OFFERTA
Da settembre 2016 ad oggi l’offerta di appartamenti in affitto in Italia è ancora cresciuta (+3,4%) anche se in maniera meno accentuata rispetto al passato quando annualmente si registravano degli incrementi sempre a due cifre.
La domanda, da parte sua, segue un percorso differente: se in alcuni mesi (come quelli estivi o tardo primaverili) mostra una notevole vivacità (grazie anche ai flussi turistici nelle città d’arte), nei mesi invernali e autunnali si dimostra un po’ più costante.
Per quanto riguarda le principali aree metropolitane, i canoni di locazione si stanno lentamente portando ad un livello di stabilità dopo tre anni di ribassi annuali sempre compresi fra il -1,5% ed il -3,5%. Fra le grandi città bisogna segnalare che a Milano, Torino e Bologna negli ultimi 12 mesi ci sono stati i segnali più concreti di una inversione di ciclo con i canoni in risalita, tanto da far registrare a fine dicembre un aumento di 1,6 punti percentuali rispetto a dicembre 2015.
A Milano, dal punto di vista della dinamicità del mercato, i dati più interessanti si registrano oggi soprattutto nelle aree che da sempre sono le più attrattive per gli investitori.
La zona di città Studi e la zona Bocconi in primis per la presenza delle rispettive università, seguono poi le aree centrali di Pagano, Brera e Porta Venezia, dove i canoni sono stabili da ormai quasi un anno. In aree meno centrali la tenuta dei canoni è soprattutto confermata sempre sul settore est della città sull’asse Mecenate – Forlanini e a sud in direzione Ripamonti.
Nella Capitale si segnala un mercato in cui i canoni si stanno ancora aggiustando avendo registrato in 12 mesi un calo medio di oltre 5 punti percentuali imputabile soprattutto alle abitazioni di scarsa qualità che stanno ingolfando l’offerta e inducono i proprietari a ribassare le richieste nel tentativo di smuovere la situazione.
Come per Milano, anche a Roma le aree dove i canoni tengono maggiormente ed i rendimenti sono di conseguenza più interessanti, sono quelle più vicine ai grandi centri universitari (Nomentana, Balduina) e ospedalieri (la zona intorno al Vaticano, il quartiere Tiburtino, la zona Aurelia ed il Lungo Tevere Aventino e Testaccio), in queste aree il dato sui canoni registra una discesa su base annua inferiore al 2%.
Centro Studi Casa.it – Gennaio 2017
