Guida al mutuo prima casa

Una guida al mutuo prima casa per conoscerne caratteristiche e scegliere quello più vantaggioso.

Il mutuo è un finanziamento a medio o lungo termine, erogato da una banca o da altro istituto finanziario autorizzato, rimborsabile a rate secondo il piano di ammortamento prestabilito.Le rate possono essere mensili o semestrali e sono comprensive di quota capitale e la quota che comprende gli interessi. Le finalità di un mutuo possono essere diverse. Oltre al mutuo prima casa esistono mutui finalizzati alla costruzione, la ristrutturazione di un immobile o per ottenere liquidità.

In generale, quando si vuole accedere al finanziamento per l’acquisto della prima casa, è possibile scegliere tra diverse formule di mutuo.

• Tasso Fisso

Il tasso di interesse applicato  viene fissato al momento della stipula del contratto . Nei mutui a tasso fisso ciascuna rata è uguale alla precedente (rata costante).

• Tasso Variabile

In questo caso il mutuo è soggetto a variazioni in relazione all’andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo. Questo tipo di muto può esser soggetto a oscillazioni dell’importo della rata  a seconda dell’andamento dei parametri di indicizzazione.

• Formule Miste

Si tratta di un mutuo regolato per i primi anni ( di norma 3/5) a tasso fisso o variabile, a scelta del cliente, con facoltà di quest’ultimo di esercitare l’opzione per il proseguimento a tasso fisso ogni 3/5 anni nel successivo periodo.

La concessione del mutuo avviene previa verifica di parametri su cui gli istituti eroganti si basano. Questi sono principalmente:

• Il reddito del richiedente
• La capacità di rimborso del mutuo
• Il valore dell’immobile

In generale il mutuo prima casa copre l’80% del valore dell’immobile da ipotecare ma in alcuni casi si può arrivare al 100%  purché siano fornite adeguate e ulteriori garanzie.

Quanto costa un mutuo?

Per accedere ad  mutuo per la casa si devono sostenere alcune spese. In generale, queste variano da banca a banca e possono esser le spese di istruttoria ,  le spese assicurative per tutelare le parti, le spese notarili e gli oneri di perizia di valutazione dell’immobile.

In particolare, nell’ultimo periodo, gli istituti di credito hanno azzerato le cosiddette spese d’istruttoria; restano quindi da valutare i costi relativi alla documentazione da presentare e agli atti da perfezionare.

Bisogna mettere dunque in conto :

• Spese per il catasto: il costo per le copie di planimetrie, visure catastali e atti notarili può variare sensibilmente a seconda che si ricorra a un’agenzia di servizi o al Catasto online.
• Polizza vita o multirischi: divenuta pressoché obbligatoria come garanzia accessoria del credito, può arrivare fino al 7-8% del finanziamento erogato. Attenti a eventuali clausole che prevedono l’inasprimento dello spread sul mutuo in caso di recesso anticipato.
• Notaio: tra onorario, IVA e altre imposte, la parcella del notaio supera di poco il 2% della somma erogata.

A queste spese va aggiunta poi l’imposta prima casa.

Una volta scelto il mutuo, dopo che la banca ha dato esito positivo in merito al parere di fattibilità bisogna attendere l’ esito della perizia sulla valutazione dell’immobile che verrà redatta da tecnico della banca e successivamente la relazione notarile sulla proprietà e libertà dell’ immobile.

Successivamente potrà esser redatto l’atto di mutuo ovvero il contratto che viene stipulato alla presenza del notaio e che stabilisce tutte le condizioni che regolano il rimborso del capitale erogato con i relativi interessi e il piano di ammortamento .

Si può cambiare il mutuo?

La scelta del mutuo giusto è fondamentale visto l’ampio arco temporale del finanziamento. È necessario quindi tenere conto dei costi complessivi dell’operazione e delle clausole contrattuali nei diversi scenari che si possono aprire dal momento della stipula fino ai successivi 20/30 anni – la durata media di un mutuo.

Se il mutuo non sarà soddisfacente, dopo un periodo di tempo si può decidere di rinegoziare o cambiare.
Oggi le possibilità di modificare il proprio mutuo sono essenzialmente quattro.

• La rinegoziazione: è un accordo consensuale tra il cliente e la banca che modifica le condizioni contrattuali del mutuo. Attraverso la rinegoziazione si possono cambiare la durata del debito residuo e, di conseguenza, l’importo della rata, oppure modificare la tipologia o l’entità del tasso d’interesse. L’adesione della banca alla richiesta di rinegoziazione è facoltativa. In caso di assenso, tuttavia, le modifiche richiedono con una semplice scrittura privata, senza ulteriori oneri e atti notarili. Inoltre, la rinegoziazione è possibile anche sui mutui “cartolarizzati”, ossia ceduti dalla banca ad altro operatore finanziario.

• La sostituzione: in questo caso il cliente estingue il mutuo esistente con una banca chiedendone un altro a un diverso istituto di credito. Rispetto al passato, oggi è possibile chiedere un finanziamento di importo maggiore rispetto al capitale residuo del mutuo da estinguere. Inoltre si mantengono i benefici fiscali, anche se limitatamente alla parte del nuovo finanziamento che copre il capitale residuo e le spese legate alla sostituzione.

• La portabilità del mutuo con surrogazione sull’ipoteca: con quest’operazione si trasferisce il mutuo a un’altra banca mediante la sostituzione di quest’ultima nella ipoteca già iscritta per il mutuo originario.

• La surrogazione del mutuo: il mutuo viene trasferito a un altro istituto di credito, ed è possibile modificare il tasso del mutuo e la durata senza penali o costi accessori di qualsiasi natura a carico del cliente, e con la contestuale estinzione anticipata del contratto in essere con la prima banca.

 

 

 

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