Mercato degli affitti in ripresa: la domanda torna a crescere

Continua la ripresa del mercato degli affitti residenziali nelle principali città italiane.

Da novembre 2014 a oggi l’offerta di appartamenti in affitto in Italia è cresciuta del 5,4%, seppure in minore misura rispetto al passato quando si registravano incrementi a doppia cifra.

• Il tasso tendenziale annuo della domanda a novembre 2015 è aumentato del 3,7% a fronte di una crescita del 5,4% dell’offerta
• La richiesta di affitti cresce anche a seguito della debolezza della domanda di acquisto di abitazioni
• La crescita dell’offerta è stata più accentuata nella prima parte dell’anno rispetto al periodo attuale, forte anche del fenomeno ciclico delle case-vacanza • Canoni di locazione ancora in discesa (-3,2% anno) ma tendenti alla stabilità
• In crescita, non solo a Milano grazie a EXPO, il segmento degli “affitti brevi” che ha rivitalizzato il settore con un aumento a tripla cifra (+118% annuo) delle case in offerta

Il calo della domanda delle famiglie potenzialmente interessate ad acquistare una casa negli ultimi anni ha, di fatto, favorito un aumento della domanda delle abitazioni in affitto (+3,7% annuo) e vivacizzato un mercato che sembrava languire da tempo, soprattutto nelle città di media grandezza e nelle periferie delle principali aree metropolitane.

Questo è quanto emerge dall’analisi condotta dal Casa.it nel periodo compreso tra novembre 2014 e novembre 2015.

Molte famiglie in affitto hanno, inoltre, preferito cambiare zona a fronte di un canone più basso, altre maggiormente colpite dalla crisi hanno scelto di trasferirsi nell’hinterland lasciando molti immobili del centro-città a lungo sfitti per le richieste di canoni considerati troppo elevati dal mercato.

Dalla difficoltà di affittare in centro questi appartamenti per lunghi periodi è partita l’offerta alternativa degli affitti brevi che hanno permesso al mercato di assorbire oltre l’80% della richiesta. Tuttavia la discesa dei prezzi di vendita in rapporto agli affitti ha, di fatto, tenuto stabile il rendimento delle case nei centri storici e nelle aree di pregio (4,1% lordo annuo), mentre in periferia i rendimenti hanno superato il 5% annuo (sempre al lordo di tasse e spese).

Per quanto riguarda il rapporto tra le richieste e le offerte si evidenzia che la differenza media fra il canone richiesto dai proprietari e quello atteso dai conduttori è di circa il 6,5%. A Milano e a Roma il divario è rispettivamente del 5,5% e del 7,7%, mentre Bari (con il 4,3%) è il capoluogo che registra il minor gap.

Per quanto riguarda le principali aree metropolitane i canoni si stanno lentamente stabilizzando anche se a livello di media nazionale si registra ancora un calo annuo del 3,2%. Bologna si distingue tra le grandi città che negli ultimi 12 mesi hanno mostrato i segnali più evidenti di risalita dei canoni: a fine ottobre è stato registrato un aumento di 2 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Nella prima parte del 2015 la crescita dell’offerta è stata più accentuata rispetto ai mesi autunnali, anche se si tratta di un fenomeno ciclico dovuto all’incremento delle case-vacanze. Il trend dei primi sei mesi dell’anno indicava una crescita media mensile dell’offerta superiore all’1%, mentre a partire da settembre la tendenza ha invece rallentato la sua velocità restando sotto l’1%. La domanda ha seguito un percorso incerto mostrando una notevole vivacità nei mesi estivi o tardo primaverili, mentre nei mesi invernali e in quelli autunnali si sta dimostrando stagnante rispetto al 2014.

Un fenomeno particolare che funge da traino per il mercato, specie delle grandi città come Milano e Roma, è sicuramente quello degli “affitti brevi”, ovvero quel segmento di mercato composto da una domanda che cerca appartamenti in affitto per periodi – nel 90% dei casi – mai superiori alla settimana e di un’offerta che gravita nelle zone cittadine centrali e semicentrali.

EXPO ne è stata la conferma, generando un aumento sensibile della domanda di richiesta di disponibilità di abitazioni per un breve periodo non solo a Milano ma in tutto l’hinterland e nei comuni sino a 100 km di distanza dal capoluogo lombardo.

Per un affitto da 1 a 5 giorni, in un appartamento di pregio con 4 posti letto, a Milano si va da un minimo di 250 a un massimo di 500 Euro al giorno per le zone centrali, a canoni di 120/150 Euro al giorno in quelle più semicentrali. Più alti i canoni nella Capitale dove un affitto breve pu toccare punte massime di 850 euro per appartamenti nel centro storico, fino a un minimo di 150 nei quartieri più periferici.

La media dei canoni di affitti per periodi più lunghi a Milano registra, invece, una generale stabilità dei valori con un calo di poco superiore all’1%. Dal punto di vista della dinamicità del mercato i dati più interessanti si registrano soprattutto nelle aree maggiormente attrattive: Città Studi e Bocconi seguite dalle aree centrali di Pagano, Brera e Porta Venezia, dove i canoni sono stabili da quasi un anno. Nelle aree meno centrali la tenuta dei canoni è confermata soprattutto nel settore est della città sull’asse Mecenate-Forlanini e a sud in direzione Ripamonti, dove i rendimenti per un appartamento tra i 50 e i 70 metri quadri sono compresi tra il 4,6% e il 5,2% lordo annuo.

Anche a Roma le aree con i rendimenti più interessanti sono quelle più vicine ai grandi centri universitari (Nomentana e Balduina) e ospedalieri (Vaticano, Tiburtino, Aurelia, Lungo Tevere, Aventino e Testaccio): qui il dato sui canoni registra una discesa su base annua inferiore al 2%.

 

Commenti

commenti