Da Milano a Napoli, ecco dove il lusso sta riconquistando il mercato

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Il mercato immobiliare delle abitazioni di lusso nelle grandi città non è stato immune dalla crisi. A dimostrazione di ciò c’è anche il peso che il mercato del lusso ha avuto nelle più importanti città italiane come Roma o Milano rispetto alle capitali straniere come Parigi o Londra dove i prezzi sono tornati a crescere dopo nemmeno due anni dal crack Lehman.lusso

Seppur in maniera meno scioccante, anche le case di lusso e di pregio hanno visto i loro valori scendere mediamente del 10/15% negli ultimi 5 anni. Ma la tendenza sembra però essersi interrotta e in alcuni casi si sono anche registrate delle leggerissime variazioni in positivo dei valori.

 

Nell’arco degli ultimi dodici mesi si è assistito ad una sostanziale stabilità: la media dei prezzi registra un lievissimo decremento dello 0,4%. Tengono maggiormente i valori delle abitazioni ristrutturate (+0,5%) e quelle di nuova costruzione (0,9%). Gli appartamenti da ristrutturare segnano invece ancora un leggero decremento dell’1,2%.

Ciò che caratterizza il mercato immobiliare di fascia alta è soprattutto il fattore dimensioni: lo dimostra il fatto che la domanda per soluzioni di oltre 150 mq (di superficie lorda) va oltre il 60% dei casi, mentre la soglia inferiore, fino a 100 mq, interessa appena il 13% dei casi.

I sintomi della ripresa del mercato degli immobili di lusso si possono scorgere nell ritrovatà vivacità tra domanda e offerta e nell’accorciamento dei tempi di vendita.

Una domanda che, è bene ricordare, non ha ridotto le sue ambizioni di investimento a causa della stretta creditizia operata dalle banche, ma sostanzialmente per le troppe incertezze sulla tenuta e sulla ripresa economica del Paese (senza dimenticare l’inasprimento fiscale sul mattone operato dai governi degli ultimi anni) che hanno indotto parecchi investitori a guardare con più attenzione ai mercati oltre confine.

Ecco l’andamento del segmento lusso nelle principali città italiane. ROMA

Nella capitale i prezzi delle abitazioni di lusso negli ultimi 12 mesi sono scesi in media del’1,3%. Sempre dal punto di vista dei prezzi la distanza fra Offerta e Domanda è ancora piuttosto ampia ma si sta lentamente restringendo:  da un gap del 9,2% dell’anno scorso oggi siamo ormai prossimi all’8,0%.

Le compravendite di abitazioni di lusso in Roma pesano sul totale degli scambi per poco più dell’11,0%, una percentuale alta dovuta al fatto che la Capitale ha un patrimonio di abitazioni di lusso che nessun’altra città in Italia può vantare.

Il prezzo medio di vendita è vicino ai 12.000 euro al metro quadro e fra i prezzi top si colgono immobili in offerta a oltre 20.000 euro al metro quadro. Per quanto riguarda le tendenze del mercato, come si accennava in precedenza, la Capitale è una di quelle città in cui la domanda specifica per abitazioni di lusso in determinate aree è cresciuta rispetto al 2014. Le aree più toccate da questa crescita sono tutte del centro storico romano, da Piazza di Spagna a Via Condotti sino ai Monti Parioli. La cosa interessante è che in alcune aree (Barberini, San Pietro, Condotti, Nazionale) l’aumento percentuale della domanda è stato superiore a quello dell’offerta, cosa che non si registrava da oltre 5 anni.

MILANO

Nella capitale della Moda e della Finanza (che detiene una quota del 18% del totale delle compravendite residenziali effettuate nelle principali città italiane, la seconda dopo Roma) il 2014 si era chiuso con un aumento degli scambi dopo anni di segni meno (+5%).

Delle 15.900 abitazioni compravendute nel 2014 possiamo stimare che circa il 10% facevano parte del segmento “lusso” sulla base dello storico degli ultimi dieci anni. Dal punto di vista dei prezzi la distanza fra Offerta e Domanda è ancora piuttosto ampia ma si sta lentamente restringendo: infatti da un gap del 12% dell’anno scorso oggi siamo al 10,5%.

Il prezzo medio di vendita è di 10.500 euro al metro quadro per le abitazioni nuove o totalmente ristrutturate e fra i prezzi top si rilevano immobili in offerta a oltre 18.000 euro al metro quadro. Per quanto riguarda le tendenze del mercato,  Milano è una di quelle città in cui la domanda specifica per abitazioni di lusso in determinate aree è cresciuta rispetto al 2014.

Le aree che il mercato definisce “di pregio” in cui la domanda risulta in crescita sono più numerose di quelle in cui la domanda rispetto all’anno scorso ha fatto registrare un calo. L’area di Brera, quella di Corso Venezia e dintorni oltre a Pagano, Corso Magenta e Vincenzo Monti (soprattutto la prima parte vicino a via Boccaccio) fanno registrare le crescite maggiori in termini di richieste per immobili di metratura superiore ai 150 mq. mediamente con un costo finale compreso fra 1,3 e i 1,5 milioni di euro.

TORINO

Nel capoluogo piemontese (che detiene una quota del 9% circa del totale delle compravendite residenziali effettuate nelle principali città italiane) il 2014 si è chiuso con una crescita del 9% degli scambi rispetto al 2013.

Delle circa 9.000 abitazioni compravendute nel 2013 possiamo stimare che circa il 7% facevano parte del segmento “lusso” sulla base dello storico degli ultimi dieci anni. Dal punto di vista dei prezzi la distanza fra Offerta e Domanda è ancora piuttosto ampia: 12,2%.
Il prezzo medio di vendita è vicino ai 5.000 euro al metro quadro e fra i prezzi top si rilevano immobili in offerta a oltre 8.000 euro al metro quadro, solo però nella collina torinese per le ville di maggior pregio.

Per quanto riguarda le tendenze del mercato, anche a Torino la domanda specifica per abitazioni di lusso in determinate aree è cresciuta rispetto al 2014. Ad esempio, nella zona compresa fra Piazza Cavour e Piazzetta Maria Teresa, non lontano dal Lungo Po, verso Piazza Vittorio Veneto e la Gran Madre, la domanda di abitazioni di grande metratura inserite in palazzi di fine ‘800 è tornata salire rispetto a 12 mesi fa. La sola zona che risente ancora di una domanda particolarmente debole è quella di Via Roma, mai amata a fondo dai torinesi stessi.

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A Venezia il centro storico e l’area della Giudecca già alla fine del 2014 mostravano una crescita delle compravendite del 6,2% rispetto all’anno precedente. I prezzi delle abitazioni della fascia “top” sono sostanzialmente rimasti stabili (-0,6%), mantenendosi in un range compreso fra gli 8.000 e i 12.500 euro al metro quadro. Le punte massime dei valori sono invece comprese fra i 15.000 e i 18.000 euro al mq.

Dal punto di vista delle tendenze del mercato, le variazioni annuali della domanda, ad oggi, segnano ancora dei cali ma solamente nella zona di Piazzale Roma e di San Basilio, mentre nelle altre aree esaminate si registrano solo dei segni positivi di crescita come appunto alla Giudecca, a Rialto e a Cannareggio.

Venezia è ovviamente una città che attira molto anche una domanda estera composta da investitori (aziende che acquistano palazzi o appartamenti di rappresentanza per ospitare eventi/manager) i cui budget sono regolarmente al di sopra dei 2 – 3 milioni di euro. Esiste poi una domanda composta da vari personaggi di grande influenza appartenenti al mondo dell’arte e dello spettacolo, collezionisti e registi, tutti soggetti che con le loro acquisizioni vivacizzano sempre il mercato.

FIRENZE

A Firenze il mercato del lusso, seppur ancora in territorio negativo, sembra essersi lasciato alle spalle il peggio. Nell’ultimo trimestre la domanda ha ulteriormente dato segni di interesse sia per le aree del centro che della collina, in maniera più concreta rispetto al passato con richieste specifiche su immobili di pregio di ampia metratura.

La città da sempre ha un mercato delle abitazioni di pregio molto particolare essendo una delle città d’arte che attira non solo investitori italiani ma anche stranieri. Oggi l’offerta del mercato fiorentino del lusso permette di visionare un buon numero di immobili in particolare sulla collina intorno alla città (ville singole in particolare) dalle dimensioni importanti che toccano prezzi variabili fra i 2,5 e i 7,5 milioni di euro. Si tratta di immobili, a volte, di oltre trecento anni di età che hanno bisogno di una particolare manutenzione.

Nei primi 6 mesi del 2015 i quartieri di Bellosguardo, Fiesole e Pian dei Giullari sono quelli che hanno fatto registrare il maggior aumento di richieste specifiche per immobili di lusso, tutti valutati bel oltre il milione di euro. Come Venezia, anche Firenze è una città che attira una domanda di altissimo livello dall’estero, sia per le proprietà immobiliari della collina, sia per i grandi appartamenti di rappresentanza con affaccio su una delle piazze fra le più belle mondo (come Piazza della Signoria) dove i prezzi non scendono sotto i 12.000 euro al mq.

NAPOLI
Il mercato del lusso di Napoli negli ultimi tre anni è stato decisamente in tono minore, rispetto a qualche anno fa, quando gli scambi a cifre superiori al milione di euro erano molto più frequenti.

La zona di Napoli che resta al top della domanda (e dei prezzi) è sempre la collina di Posillipo, dove i valori si sono comunque ormai stabilizzati da un paio di anni (mediamente intorno ai 10/11 mila euro al metro quadro, dopo le punte di 15-17.000 euro del 2006). Non bisogna dimenticare che esiste poi una parte di domanda locale che nel segmento degli immobili di pregio va a concentrarsi soprattutto su Capri, Anacapri e Amalfi oltre alle ville di Sorrento.

Gli appartamenti di grande metratura, oltre i 200 mq sono quelli che in questo momento stanno soffrendo di più: l’offerta di queste tipologie di immobili è cresciuta del 2,8% rispetto al 2014. Le abitazioni con metratura massima di 150 mq sono invece oggetto di maggiori attenzioni oggi, infatti la domanda è andata ad aumentare, tanto che il raffronto col mese di settembre 2014 indica una crescita media del 4,3%. I prezzi, come già accennato, hanno registrato dei cali negli ultimi tre anni in un range compreso fra il -3,5% e il -7,8%. Sono state le abitazioni in condizioni peggiori a soffrire maggiormente del calo di domanda e conseguentemente dei prezzi.

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