Mercato immobiliare: il Mediterraneo da riscoprire

Seconda casa all’estero. L’andamento dei mercati delle case vacanza nel Mar Mediterraneo: tutte le occasioni per investire e primi segnali di recupero.

Spagna

È noto che l’eccesso di offerta ha letteralmente tagliato le gambe ai prezzi: oggi le case in Spagna costano in media il 35% in meno rispetto al 2008. I maggiori ribassi soprattutto nelle località sulla costa e nelle aree urbane periferiche oggetto di enormi piani di sviluppo, qui prezzi sono crollati sempre di oltre 50 punti.

Oggi il peggio sembra passato, i cali dei prezzi stanno iniziando a rallentare, il processo di declino sembra dare nel 2015 segnali incoraggianti di arresto, grazie soprattutto alla domanda estera che, a fronte di certi valori, ricomincia ad affacciarsi seriamente sul mercato iberico. Anche l’istituto nazionale di statistica spagnolo ha certificato che a partire dall’ultimo trimestre del 2014 i prezzi delle abitazioni alle Baleari sono cresciuti in media del 4,8%.

La ripartenza nasce nel segmento alto della domanda. Maiorca soprattutto negli ultimi 6 mesi sembra aver cambiato rotta, grazie soprattutto al fatto che l’offerta, limitata dalle leggi locali sulle nuove costruzioni, è rimasta meno esposta alla crescita della bolla. Gli immobili dai prezzi oggi fra 1 e 2 milioni di euro sono prodotti che venivano valutati anche del doppio 5 anni fa.

Le zone “prime” di Maiorca che si stanno rivitalizzando sono: Pollensa e Formentor a nord, al centro Santa Maria del Cami e a sud Bendinat. Anche le altre isole delle Baleari, seppur con la domanda ancora molto debole, stanno registrando un arresto della caduta dei prezzi e si prevedono, per Ibiza e Formentera in particolare, recuperi sui valori a partire da quest’anno. Il mercato spagnolo della seconda casa si muove grazie agli acquisti esteri, tedeschi e inglesi in primo piano che spaziano negli acquisti dalle Baleari alla Costa Brava giù sino a Marbella e Puerto Banus.

Grecia

Nelle isole più famose delle Cicladi, i prezzi hanno subito un forte calo dalla metà del 2009 e nella media i ribassi sono stati almeno del 35,0%. Anche in questo caso vi sono però delle differenze importanti fra il prodotto medio e il prodotto di pregio (soprattutto le ville di Mykonos, Rodi o Lindos), la forbice dei prezzi infatti si fissa fra i 2.500 euro al metro sino ad un massimo di 4.500 – 5.000 euro al metro quadro per i prodotti top.
Anche le famiglie italiane hanno dunque iniziato a guardare prima con curiosità e poi con sempre maggior interesse l’investimento immobiliare diretto ed indiretto sulle isole greche.

Sud della Francia

Il prezzo medio di vendita di un appartamento nel dipartimento delle Alpi Marittime è di 5.200 euro al metro quadro, valore cresciuto del 0,8% rispetto al mese di maggio 2014. Il prezzo medio degli appartamenti venduti come seconde case risulta invece più alto, vale a dire 6.200 euro al metro, con un incremento del 2,5% rispetto ad un anno fa.
Le tendenze del mercato: tempi di vendita compresi fra i 4 e i 7 mesi per le abitazioni, oltre i 12 per le ville da oltre 2 milioni di euro.
L’allungamento dei tempi di vendita delle seconde case, ormai in media intorno agli 8,5 mesi, che si registra in Italia, in Costa Azzurra è minore. Erano circa tre anni che le tempistiche andavano ad allungarsi sempre più, da un anno sembrano essersi stabilizzate.
L’offerta di abitazioni nuove continua ma il suo assorbimento è abbastanza costante. Per le ville e casolari dell’entroterra invece l’offerta è ancora cresciuta e il suo assorbimento sarà più lungo e difficile. I prezzi di vendita segnano una crescita media del 2,5%, con punte del 5,3% per le abitazioni localizzate nelle zone più richieste (all’interno di isole pedonali, vicino alle spiagge e alle marine).
La media generale delle variazioni dei prezzi risulta positiva dopo i cali a due cifre registrati a partire da fine 2007.
Oggi a soffrire ancora sono i valori di tutti quei prodotti che, nuovi o vecchi da ristrutturare, sono localizzati nelle zone più distanti dal mare, nella pre-collina soprattutto, e che possono obbligare i proprietari ad un uso quotidiano dell’auto per recarsi al mare.

Croazia e Montenegro

Coloro il cui budget è più ridotto puntano invece verso la Croazia, dove i prezzi sono ancora sensibilmente inferiori rispetto alle altre località turistiche europee. In particolare, a località come Dubrovnik, Spalato, Pula o Reijeka.
A metà 2009 in Montenegro i prezzi sono crollati anche del 60%, arrivando a 400 euro al mq nelle zone interne. Sul mare nelle cittadine storiche della giovanissima nazione montenegrina i valori avevano raggiunto gli 8.000 euro al mq, oggi si arriva a circa 5.000 euro in media. Negli ultimi sette mesi il mercato delle seconde case è decollato nuovamente, gli appartamenti nelle migliori località di mare vengono venduti in media a 2.500 euro al mq, per le abitazioni da ristrutturare si vende a 1.500 euro al mq. La vivacità del mercato è testimoniata dai numerosi progetti di sviluppo (con marine e campi da golf) che stanno o hanno già preso il via.

Corsica

Dal 2009 il mercato è entrato in una fase di crisi profonda che oggi inizia a dare segnali di arresto. Le compravendite fra il 2011 e il 2013 sono scese del 35% ma la caduta nell’ultimo semestre sembra essersi arrestata. La Corsica si divide in Alta Corsica e Corsica del Sud. Dal punto vista immobiliare la parte sud (quella delle bocche di Bonifacio di fronte alla Sardegna) è quella più cara e con le abitazioni di maggior pregio, soprattutto se vicine al mare. Qui i prezzi toccano anche i 4.500 euro al mq. Il prezzo medio nella parte sud dell’isola è di 3.100 euro al mq, nella parte Nord, invece, il prezzo medio è di 2.200 euro al mq. I prezzi delle ville e dei casolari nel sud dell’isola (Calvi e Bonifacio in particolare) negli ultimi sette mesi sono addirittura in crescita, fenomeno che non accadeva da oltre 5 anni.

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