Trends immobiliari: frazionare per investire

Nonostante la frenata delle compravendite continui per il quinto anno consecutivo, Casa.it ha osservato un trend ancora positivo in termini di domanda legato agli appartamenti di grande dimensione a partire dai 200 metri quadri di superficie.
Casa.it stima che una percentuale fra il 2,5 e il 5% delle compravendite dei grandi appartamenti sia dovuta ad un progetto di frazionamento degli stessi: comprare, ristrutturare e suddividere, in modo da ottenere vantaggi in ciascuna delle tre azioni.

Per quanto riguarda l’andamento della domanda, raffrontando i dati su base annua (gennaio 2013 / gennaio 2012) la crescita media della domanda non è stata superiore al +2,5%, un dato tuttavia positivo rispetto al calo delle compravendite, a fronte di un aumento dell’offerta del 6,7%. La domanda più vivace si registra in particolare a Bologna e a Napoli (+3,0% e +2,9% rispettivamente), più stabile a Genova (+1,1%); a Milano e a Roma la domanda è cresciuta rispettivamente del 2,0% e dell’1,5%.

In tutte le grandi città, rispetto alla domanda, l’offerta registra tassi di crescita più elevati; a Milano l’incremento risulta maggiore in periferia rispetto al semicentro (7,3% contro 6,2%), a Roma l’offerta cresce del 6,5% in semicentro, mentre in periferia l’aumento è del 4,3%; Torino è la città con la crescita di offerta maggiore nel semicentro (+9,8%).
In questo contesto di mercato il prezzo di acquisto di un appartamento di grandi dimensioni sconta un valore inferiore rispetto ad un appartamento di metratura inferiore collocato nello stesso immobile. Ad esempio a Torino e Genova, gli appartamenti di grandi dimensioni registrano rispettivamente il 15% e il 13% in meno di prezzo medio al metro quadro nelle aree semicentrali; la percentuale si riduce all’11% nelle periferie di Milano e Roma e intorno al 5% nelle rispettive zone semi-centrali.

Chi decide di investire oggi nel mercato immobiliare acquistando appartamenti di grandi dimensioni prende in considerazione l’opzione del frazionamento: infatti, suddividere un immobile in due alloggi più piccoli presenta due vantaggi: il primo consente di affittare ad un prezzo complessivamente più alto i due alloggi, il secondo permette al proprietario di abitare nel primo e affittare il secondo in modo da recuperare parte dell’investimento attraverso il canone di locazione.

Ecco 5 consiglio da tenere a mente per ottenere il massimo risultato dall’investimento e ad evitare possibili problematiche.

1. La selezione dell’immobile:
Prima dell’acquisto occorre innanzitutto assicurarsi che l’immobile non sia vincolato e controllare attentamente la pianta dell’appartamento tenendo presente che le future unità abitative avranno bisogno ciascuna di un ingresso, ed eventualmente dell’aggiunta di nuove finestre per migliorare la luminosità degli ambienti. la creazione di una di queste facilities, per esempio una seconda porta d’entrata sul pianerottolo necessita del consenso del condominio.

2. Il rapporto con i condomini:
Prima di acquistare occorre confrontarsi con l’ amministratore del condominio e verificare che il regolamento non vieti il frazionamento delle unità abitative. In seguito, se la divisione non comporta la modifica di parti comuni e quindi non lede i diritti degli altri condomini, non occorrono autorizzazioni: in pratica, è sufficiente che non vengano modificati gli impianti di riscaldamento condominiali e gli accessi al pianerottolo. Nel caso in cui non fossero già presenti due ingressi (come in tanti appartamenti signorili degli anni 60/’’70), è possibile collocare le due entrate all´interno del vecchio appartamento, realizzando un secondo pianerottolo “di cortesia” che non incide sugli spazi comuni.

3. Attenzione a regolamenti e normative locali:
Chi intende frazionare un appartamento non potrà prescindere dalle normative locali, dal PRG e dal Regolamento edilizio. Il primo passo nella verifica dei documenti dell’appartamento prevede il controllo della conformità urbanistica e catastale, in modo da attivare la richiesta di autorizzazione e il permesso a costruire tramite SCIA o DIA, senza dimenticare i relativi oneri concessori e diritti. Al termine della ristrutturazione, occorrerà consegnare presso lo sportello unico dell’ edilizia il documento di “fine lavori”, dove si dichiara che le attività sono state realizzate in conformità al progetto presentato, in modo da procedere alla variazione catastale con la soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due nuovi.

4. E dopo la divisione?
In seguito alla divisione, occorrerà riconteggiare le quote millesimali. Inoltre, nel caso l’investitore volesse vendere uno dei due appartamenti, dovrà procedere con la voltura e la registrazione della proprietà attraverso un nuovo atto notarile, così da far assegnare l’unità abitativa al compratore.

5. Frazionare anche il mutuo
Se l’immobile che si intende frazionare si acquista con un mutuo è bene avvisare prima la banca, perché nel caso in cui si decida di procedere con la vendita, l’istituto di credito dovrà ricalcolare le relative ipoteche e provvedere all’accensione di un nuovo mutuo con relativi costi aggiuntivi compreso il notaio che certificherà la modifica sul nuovo finanziamento.”

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