Affitti, a chi conviene la cedolare secca

Comprare una casa e darla in affitto a studenti universitari o lavoratori con contratto a tempo determinato è ancora un buon affare. In giro per le città i cartelli non mancano. E restano a lungo sui portoni dei palazzi. Almeno 3,3 mesi, stando ai dati pubblicati dai principali istituti di ricerca. I proprietari preferiscono aspettare di più ma non abbassare le pretese. Il canone di locazione, oggi, è l’unico fattore che consente di far rendere bene un investimento in immobili. «Fatto 100 il costo di un appartamento, infatti, ancora oggi il 5% di redditività viene dall’affitto mentre il valore in sé del bene scende del 2-3% portando il saldo dell’investimento a un +2-3% in totale» spiega Luca Dondi, responsabile dell’Ufficio studi immobiliare di Nomisma.

Dunque meglio tenere duro ma riuscire a mettersi dentro casa un buon pagatore in grado di staccare un assegno ogni mese tale da garantire il 5% in un anno. Un’impresa che, per chi si attiene alle leggi, dovrebbe risultare più semplice dal 1 gennaio del 2011 quando entreranno in vigore le nuove norme sulla tassazione delle locazioni che hanno anche l’obiettivo di far emergere contratti fasulli e immobili mai dichiarati.

Dal prossimo anno, infatti, i proprietari di case date in affitto avranno due opzioni: sommare il reddito da locazione a quello da lavoro e dunque tassarlo in base alla propria aliquota Irpef, oppure applicare un’imposta secca, unica, pari al 20% che comprenderà anche l’imposta di registro da versare al momento della registrazione del contratto (pari al 2% del canone annuo).

La rivoluzione si chiama «cedolare secca» ed è stata inserita nello schema di decreto legislativo sul federalismo fiscale. Approvato in prima lettura dal Consiglio dei Ministri del 4 agosto scorso, deve ora ricevere un parere favorevole anche dalla conferenza unificata tra Stato, regioni, province e comuni prevista (dopo alcuni rinvii) per il 28 ottobre.

Pochi giorni ancora, quindi, e il testo dovrebbe diventare legge a tutti gli effetti.

Ma a chi conviene aderire alla cedolare secca del 20%? Secondo i calcoli di Confedilizia bisogna distinguere i contratti standard («liberi») di 4 anni + 4 da quelli «agevolati» previsti per studenti universitari o per chi ha esigenze di lavoro di breve termine (uso transitorio, ovvero per un periodo di massimo 18 mesi). Nel primo caso, infatti, la cedolare secca conviene praticamente sempre, fatta eccezione per chi ha un reddito annuo fino a 15 mila euro. Al contrario, nel secondo caso, è vantaggiosa solo per chi ha un reddito annuo superiore ai 22 mila euro. «La differenza è dovuta al fatto che i contratti agevolati vengono tassati ai fini Irpef solo sul 59,5% del canone percepito, al contrario dei contratti liberi dove la percentuale sale all’85%» spiega Giorgio Spaziani Testa, segretario generale di Confedilizia. «Con la cedolare secca, invece, l’imposta si applica sull’intero canone di locazione».

La maggiore convenienza fiscale dell’imposta al 20% dovrebbe far emergere il «nero» che caratterizza da sempre questo mercato. «Di regola al diminuire delle tasse, scende anche l’evasione» ricorda Spaziani Testa. «Per questo siamo fiduciosi che qualcosa possa cambiare».

Anche perché ad inasprirsi sono anche i controlli e le sanzioni. I primi perché il provvedimento si inserisce nel più generale ampliamento delle funzioni di vigilanza fiscale da parte dei Comuni sui cittadini. Le seconde perché le conseguenze per i proprietari colti con le mani nel sacco, ovvero senza un contratto regolarmente registrato o registrato per importi inferiori a quelli effettivamente incassati, saranno molto pesanti. Dal momento della scoperta di un accordo «farlocco» tra proprietario e inquilino, infatti, il contratto si rinnoverà automaticamente per 4 anni più 4 a un canone pari a tre volte la rendita catastale dell’appartamento. Dunque di molto inferiore rispetto a quanto previsto dal mercato. Tanto che c’è anche chi ha parlato di una sorta di patto con il sindacato degli inquilini (Sunia) per favorire la denuncia dei proprietari morosi, in modo da poter poi pagare un canone decisamente vantaggioso. Avendo tutto in regola.

Ma c’è di più: a inasprirsi saranno anche le sanzioni in denaro. Sull’appartamento da regolarizzare, infatti, il proprietario dovrà pagare oltre alle imposte di registrazione del contratto (il 2% del canone annuo) anche le tasse per tutti gli anni in cui queste non sono versate. A cui si aggiungono sanzioni pari al doppio di quelle previste finora: ovvero fino a 2.064 euro in caso di mancata registrazione e fino al 400% della maggiore imposta dovuta in caso di dichiarazione parziale.