Si parla di circa 8 miliardi di euro. È la montagna di denaro che rientrato in Italia grazie allo scudo fiscale verrà pompato nel mercato immobiliare. Tirando su le sorti di un settore che zoppica, e che ha bruciato 30 miliardi di euro di giro d’affari in tre anni scendendo da 140 a 110 miliardi.
La stima viene dall’ufficio studi dell’Associazione italiana del private banking (Aipb). Il calcolo è presto fatto. Si stima che i capitali che riemergeranno entro aprile, alla scadenza dei termini per il rientro dei capitali in seguito allo scudo-ter varato dal ministro dell’Economia Giulio Tremonti, saranno circa 110 miliardi. Di questi, 55 rientreranno in Italia. Gli altri resteranno impiegati all’estero. Dei 55 miliardi che varcheranno il confine, poi, Aipb stima che circa il 15% finiranno nel mattone. Gli altri saranno investiti in fondi, azioni e obbligazioni. È un percentuale sicuramente inferiore a quella dei due scudi precedenti (2001 e 2005), tanto più in un momento in cui manca ancora la fiducia nel comparti azionario e obbligazionario.
Ma giustificata dal fatto che oggi il mercato immobiliare non è lo stesso del 2001, né tanto meno del 2005. Anzi. «Con i due scudi precedenti nel mattone sono finiti circa 10 miliardi l’anno per tre anni» dice Mario Breglia, presidente dell’istituto indipendente di ricerche Scenari Immobiliari. «Ma parliamo degli anni a cavallo tra il 2000 e il 2005 quando la speculazione era alle stelle e il settore cresceva a ritmi del 10% l’anno non solo nei prezzi ma anche nei volumi». Oggi queste condizioni non ci sono. «Dopo un biennio all’insegna della flessione, le quotazioni si stanno stabilizzando a fatica. E sarà così almeno per tutta la prima parte del 2010.
In più non c’è molta offerta, «fatta eccezione per isolati progetti di riqualificazione urbana in poche grandi città» chiarisce Breglia. O meglio: «L’offerta c’è ma è la qualità degli immobili rimasti sul mercato a essere più bassa» sostiene Roberto Nicosia, amministratore delegato di Bnl-Bnp real estate advisory. «La difficoltà di superare quel 15% di risorse investite nel mattone è legata al fatto che il prodotto che il mercato offre non è quello che gli investitori cercano».
I grandi capitali rientrati con lo scudo fiscale, infatti, in passato sono finiti soprattutto in edifici cielo-terra di qualità, meglio se con negozi e sportelli bancari con affaccio su strada (garantiscono una redditività annua tra l’8% e il 12%), poi in proprietà storiche, piccoli complessi residenziali e commerciali e infine nelle seconde case in montagna o al mare.
Nelle località più gettonate: dalla super blasonata Saint-Moritz, alle Dolomiti di Cortina fino alle valli di Courmayeur e Cervinia, scendendo lungo le spiagge sarde della Costa Smeralda, della riviera ligure e della costiera toscana (vedere schede a pagina 60).
A fare la differenza, in tutti i casi, è la qualità degli immobili e la loro posizione. Non sempre e non solo nelle grandi città che muovono il mercato (come Roma e Milano) ma anche nei centri dove risiede chi i capitali ha deciso di farli rientrare. «Senza dubbio Milano e Roma sono le due piazze che beneficeranno di più dello scudo» dice Nicosia. «In queste città l’investimento è più sicuro e sono di più, in proporzione, i titolari dei soldi che rientreranno. Ma molti di coloro che hanno aderito allo scudo vogliono investire nelle città in cui vivono e tutto il Triveneto e le principali città del sud saranno comunque interessate dagli investimenti».
L’impatto positivo, quindi, su prezzi e volumi ci sarà. Ma con maggiore cautela rispetto al passato. «Oggi il mercato è molto più cauto» spiega Breglia. «Per questo credo che dovremmo aspettare un anno o forse diciotto mesi per notare un impatto significativo dello scudo sul mercato immobiliare».